“買了一年，‘人間蒸發’幾十萬，想到這個事情都頭痛。”出于投資目的，黎萬婉(化名)在去年8月以將近1.55萬元/平方米的價格入手了長沙“網紅盤”卓越中寰的一套公寓。短短一年時間，卓越中寰的成交價跌去48%，而當初買房的決定也成為黎萬婉現在不愿回首的往事。

卓越中寰位于岳麓區的濱江新城，距離湖南的“母親河”湘江不到700米，且不遠處就是市政府，作為長沙的熱門置業板塊，濱江新城吸納了全市不少購買力，而卓越中寰更是受到買家追捧，月度成交金額曾多次沖入長沙前十。

不過，近一年來，卓越中寰的商務公寓成交均價持續走低。根據湖南中原研究院的數據，去年8月份項目成交價曾摸高至16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米。

“降價也沒辦法，只能接受。” 甄瑧(化名)也是卓越中寰的業主，他在今年上半年以將近1.3萬元/平方米買入，盡管眼下同樣“虧損”，但他慶幸自己買得比較晚，損失沒那么大。

作為網紅城市，長沙出產的名品不止臭豆腐、文和友和茶顏悅色，它還因房地產調控得力著稱全國，成為深圳和東莞等城市“取經”的“圣城”。然而，與住宅價格的穩定不同，自去年以來，長沙的商務公寓市場開始轉變風向，“網紅盤”卓越中寰的價格走勢正是整個長沙公寓市場的縮影。

長沙公寓價格普遍大“跳水”

“我從去年看到現在，公寓一個接一個跌”，莫榕柏(化名)見證了長沙公寓價格下行的過程。她告訴時代財經，雨花區的金地鉑悅價格已從去年的萬字頭下調到5888元/平方米起。

莫榕柏曾在一個公寓項目下過訂單，但后來又退了，“那時，另一個中介想讓我找他成交，說出了那個樓盤的致命缺點，我被說服，就退了”。

“退了好，我把退的錢(指訂金)分了一部分給那個中介”，原本這只是中介截單的尋常“劇本”，但在公寓價格跳水的大環境下，卻演變成為一個“及時止損”的故事。莫榕柏心存感激，“如果那時買，價格都是一萬多，現在已經虧了一半。”

公寓降價并非個案，這已經成為目前長沙市場的普遍現象。看到如今整體的價格走勢，莫榕柏已經放棄了購買公寓的想法。除了卓越中寰和金地鉑悅，時代財經隨機咨詢的幾大在售公寓樓盤，都在進行降價促銷。

比如位于岳麓區的北辰時光里，如今最高封頂價僅8000元/平方米，近期該樓盤還曾推出部分特價房，最低可達5888元/平方米，多名中介向時代財經證實了這一消息。而房天下數據顯示，2020年11月至2021年3月北辰時光里的公開均價為15000元/平方米，此后在2021年4月和6月繼續下調價格，分別下調至8500-9500元/平方米和8400-9200元/平方米。

樓盤置業顧問告訴時代財經，與北辰時光里直線距離將近1公里的金茂建發泊悅，目前也正在進行限時促銷，價格均價7500元/平方米，而最低可以以7288元/平方米的價格買到。根據房天下的數據，該樓盤今年6月份的價格還是12700元—13000元/平方米。

而位于開福區的另一“網紅盤”綠地V島亦出現了降價現象。根據湖南中原研究院的數據，今年8月份，該樓盤的成交均價為9309元/平方米;而湖南世聯行市場知識中心在最新的報告中稱，綠地V島均價降至8500元/平方米，降幅超過20%。

長沙市下轄6區1縣、代管2個縣級市，6區指的是芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區、望城區。長沙當地人告訴時代財經，傳統概念中的長沙市區僅包括除了望城區以外的其它5區，它們是長沙經濟最發達的地方，也是人口的主要聚集地，房價整體亦高于其它行政區劃。

湖南中原研究院的數據顯示，由于商務公寓項目促銷不斷，今年前8月，這5個行政區的成交均價同比下跌5%，至約12286元/平方米;分區域來看，只有最繁華的芙蓉區同比上漲12%，其余4區均發生下調，雨花區同比降幅達13%，開福區、天心區和岳麓區分別跌11%、4%和1%。

盡管從數據上來看整體降幅僅約5%，但“公寓價格大跳水”已經成為長沙業內公認的事實。湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞指出，主要是江景商業大平層公寓，比如潤和濱江灣，在拉高整體成交價，“均價差不多35000元/平方米，普通的公寓都在降價，降幅基本上是20%。”

公寓庫存飆升，去化需36個月

由于較早建立全面的房地產制度和體系，多年來，長沙因房地產調控得力而聲名遠播。相對于其他城市，市場認為長沙的調控措施既嚴格又完善，以長沙的限購政策為例，在限購區域內，擁有長沙戶籍的已婚家庭可以購買2套住宅，但只有在首套住宅取得不動產證滿4年或網簽滿6年，才可以購買第二套;而類似的情況，上海、深圳和廣州對首套住宅并沒有采取這樣的限制。

長沙住宅價格長期穩定，且保持低位。湖南中原地產研究院的數據顯示，今年1-8月，長沙5區一手商品住宅價格僅約12578元/平方米。長沙與鄭州、武漢、南昌、合肥和太原均是中部6省的省會城市，在這 6個省會城市中，長沙是房價的洼地。

去年，深圳和東莞等樓市過熱城市曾到長沙“取經”，而住建部甚至發文肯定長沙在房地產市場調控方面的經驗并向全國推廣。

“長沙的住宅市場是被價格低估的”，湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞表示。可以比較的是，今年1-8月，長沙5區一手商品住宅成交均價為12578元/平方米，而不受調控政策約束的商務公寓成交均價為12286元/平方米。值得一提的是，公寓和住宅幾乎同價是長沙多年來的現象，這與中國其他城市公寓價格遠遠低于住宅的現象不同。

“長沙一直有住宅和公寓價格倒掛的問題，住宅利潤很薄或持平在銷售，尤其2018-2019年拿的商業占比高的項目，基本都需要靠公寓來溢價”陳世霞解釋道。

不過，與其他城市一樣，跟住宅比起來，長沙市場對公寓的需求始終不大。湖南中原研究院提供的數據顯示，今年1-8月長沙住宅成交面積為834萬平方米，而公寓為93.52萬平方米。在需求并不強勁的情況下，長沙公寓的新增供應并不少，這是陳世霞認為公寓價格普跌的原因之一。

湖南中原研究院的數據顯示，2020年1月份長沙5區商務公寓庫存面積約249.39萬平方米，去化周期為19.89個月，此后逐月走高，截至今年8月底，公寓庫存為467.78萬平方米，去化周期高達36個月。降價的現象也自去年公寓庫存走高之后，便已有之。

自去年以來，“融資三道紅線”“銀行兩道紅線”“土地兩集中”和“40%投銷比”等政策陸續出臺，這使得房企們現金流承壓，降價促銷成為房企們維持財務狀況穩定的方式之一，陳世霞認為在長沙市場也不例外。

“接下來4個月還有68萬方的新增供應。長期來看，公寓還是會過剩，我們判斷公寓的降價促銷還是會持續，再加上開發商要現金流，所以他們必須將公寓快速變現，哪怕可能偶爾會有點虧損。”陳世霞說。

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