杭州時代奧城的一套法拍房火了，出現了63人報名參拍，近10萬人圍觀的盛況。前不久，深圳的法拍房也頻出勁爆消息。

阿里拍賣網的數據顯示，法拍房數量已連續三個月明顯上升。在樓市涼意漸濃的局勢下，法拍房卻在上演著一場狂歡。

法拍房能吸引十萬群眾圍觀，和房子背后的故事不無關系。“法拍房的故事太多了，幾天幾夜說不完。”從事法拍業務十幾年的林強(化名)告訴焦點財經，他印象最深的是曾有一名溫州商會會長因資金鏈斷裂自殺，他在深圳有數百套房產，過了三五年都沒有拍完。

除了故事，還有“抄底”的價格。焦點財經調查發現，在法拍房狂歡的背后，曾經活躍的投資客逐漸散去，取而代之的，是剛需客的進場。房產中介經紀人張先生告訴焦點財經，剛需客最主要的訴求是便宜，有時連“兇宅”都不在乎。

更為關鍵的是，在法拍房的背后，一條完整產業鏈已經基本成型，“盡職調查、協調貸款、負責清場等流程有專業人員負責”，這是一個不為多數人所知的“隱秘江湖”。

法拍房里的故事

“眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了”。

商海激蕩的故事轟轟烈烈，往往當時驚心動魄，過后銷聲匿跡。近幾年越發火熱的法拍房，仿佛為大眾撕開了一道“窺探”的口子，資料可查看、拍賣可圍觀，很多往事有了續寫。

2021年深圳法拍房中，拍賣價格動輒千萬甚至上億，這些豪宅背后的主人，幾乎都是巨賈、巨貪、巨騙。

今年7月，深圳羅湖區怡景花園一棟別墅出現在司法拍賣網站，起拍價4500萬。外表看似“平平無奇”，別墅的主人卻有一段驚人往事。根據法拍網站資料，該別墅所有人為鄒勇，他的另一個身份是“氣功大師”王林的關門弟子。2015年，鄒勇被人綁架后殺害，沉尸鄱陽湖，幾天后，王林涉案被警方帶走。

師徒反目，恩怨爆發，導火線便是深圳怡景花園這棟別墅。據當時媒體報道，王林稱2008年他替鄒勇在怡景花園購置該棟別墅，并幫忙擴建裝修，花費幾千萬。而別墅在鄒勇名下，鄒勇則稱自己一直被王林索要財物，如花費500萬拜師費，替師傅購買了400余萬的勞斯萊斯等等，花費1個億，雙方說辭不一，矛盾爆發。

就別墅錢款糾紛，2012年，王林將鄒勇告上法庭，同時兩人又有香港公寓樓歸屬糾紛案、茅臺糾紛案，師徒徹底交惡。2013年，鄒勇向媒體起底“氣功大師”真實面目，引發強烈輿論，王林避走香港。2015年，鄒勇遭遇“殺身之禍”，王林牽涉其中。2017年，鄒勇被殺案開庭，此時王林已因突發疾病去世，法院對其終止審理。

怡景花園是深圳的老牌豪宅區，該棟別墅法拍價格約為20萬/平。別墅主樓地上3層、地下1層，副樓地上3層，在今年的照片中仍可見當初的豪華裝修。7月10日，別墅進行拍賣，雖有7631次圍觀，不過無人報名，最終流拍。

今年6月，深圳南山恒裕濱城成交了一套法拍房，價格6317萬，據相關人員計算，加上稅費等，買家實際支付價格近一個億，如此算下來，該房產單價達45萬/平，令人咋舌。

恒裕濱城吸引眼球的不止這點，該樓盤曾被戲稱為“妖盤”，業主聯手控盤，暴力拉升房價，從開盤的11萬/平一路漲至24萬/平，被深圳住建局紅牌警告。

“妖盤”再作妖，此次卻是因為法拍房背后神秘的擁有者。與以往的法拍房資料不同，該房產沒有公開執行裁定書，通過媒體查證，發現原來與三亞落馬高官有關。

該房產的物權利人是“深圳市銀海實業有限公司”， 登記價316.9179萬。銀海實業實際控制人為深圳市恒裕實業(集團)有限公司、富德生命人壽保險股份有限公司。廣州市中級人民法院委托網絡司法平臺向被執行人張琦的房產進行詢價，經過確認，這位被執行人正是人稱“海南虎”的海南省委原常委、?？谑形?span id="bnbvptxpvxbh" class="keyword">書記張琦。

公開審理顯示，張琦利用職務上的便利，為相關個人和單位在土地開發、項目承攬、工程推進等事項上提供幫助，直接或者通過特定關系人非法收受他人財物，折合人民幣共計1.07億余元。此套房產不在張琦名下，但屬于涉及的贓物。

三亞高官、深圳房產，登記價300萬、法拍價格達6千萬，這其中頗耐人尋味。

“留心注意的話，深圳法拍房背后的人都很有意思，而且與經濟趨勢密切相關。”一位從業者說，今年8月，深圳另一豪宅海上世界雙璽花園法拍房拍出8000余萬天價，比起拍價高出2000余萬。

房產實拍照可以看出，房子基本沒有居住痕跡。其主人是P2P盛行時期知名金融公司新富資本的董事長李先林，如今深陷官司。

誰在買法拍房?

與二手房市場相比，法拍市場是實打實的小眾市場。深圳二手房交易處于下行期，每月也有2000余套交易量，法拍房每月普遍是200至300套。此前曾有猜測，由于斷供等增多，深圳法拍房數量增長，根據阿里拍賣數據，斷供導致的法拍房數量極少，大部分是經濟糾紛。

法拍房市場小眾，但近來熱度空前，很多房源拍賣時圍觀人數上萬，乃至十萬。90后深圳姑娘小高，從去年開始一直關注法拍房源，她說新盤打新積分不足，二手房價格太高，法拍房價格在7、8折左右甚至更低，讓人有“撿漏”的錯覺。

抱著類似心態的不少，不過做不好功課，后悔的代價不小。今年5月，深圳福田一套法拍房以2200余萬成交，媒體報道該房產價格跳水，比同一戶型的價格降了600余萬。

不過業界人士表示，該房源比自身價格實際還高了80余萬。原來去年5月該房產第一次拍賣，成交價格2100余萬，然而買家拍下后得知該房產是“兇宅”，十年前發生過跳樓事件，選擇了放棄。根據法拍規定，買家有可能損失保證金。

有的“兇宅”令人望而卻步，有的“兇宅”則多人競價爭奪。今年4月，深圳羅湖畔山花園一房產進行法拍，10人報名，經過了92次競價和83次延時的競拍，最終以424萬價格成交，比估算價高出132萬。

該房產信息標紅提醒“上述房產勘察時無人居住，該房內發生過2009年“7.19”特大兇殺”。此案是經濟糾紛引起的兇殺案。兇手和被害人合伙開公司，因賬目不清引起糾紛，兇手產生報復心理，將被害人夫妻殺死，還將被害人家中保姆捅成重傷。

令人唏噓的是，兇案進行時間長達3小時，保姆冒死逃出兩次，到羽毛球場和停車場呼救，卻無人搭救，被兇手找到抓回。受害人夫婦唯一的小孩被反鎖在房內，逃過一劫。

慘案過后，被害人家屬將小區物業告上法庭，認為物業保安沒有盡到應有責任。四年后，年邁保姆又將6歲小雇主告上法庭，索要賠償金。兩案由于訴訟請求不合理，均被駁回。

“2018年深圳限購政策出臺，投資客逐漸減少，現在調控更嚴，法拍房領域投資客幾乎絕跡，來咨詢的都是剛需客。”法拍從業者林強說，剛需客的要求很簡單，便宜就好。

投資客變身輔拍從業者

林強從業十幾年，早年他其實也是一位投資客。那時深圳法拍房還是在深圳市交易中心舉牌進行，不像現在網拍這么便利。拍下房源后，經過“鳳變冰”，再出手。所謂“鳳變冰”是業內一種叫法，字面意義是鳳姐變范冰冰，意思是通過裝修將房產增值。

18年限購政策出臺后，林強和幾位朋友不再做小投資客，轉而開設輔拍機構，成為法拍產業鏈的另一環。“大投資客的做法很聰明，不過限購后公司不允許買房，他們慢慢都不做了。”

林強說，深圳曾有一家互聯網金融公司，有私募基金資質，將法拍房玩出了資產證券化的花樣。該公司將一套法拍房作為資產包，拆成10份，賣給小投資客，小投資客成為了小股東，房子升值出售后，一起分錢。這個模式在當年風風火火，市場上40%的法拍房源都被這家公司拍走。

林強認為，法拍房最主要的問題是“信息不對稱”，他目前所在的輔拍機構提供盡調、清場等服務。法院放出房源后，他們先行調研房源背景，查看是否值得推薦。

“有些房源非常麻煩，我們遇到過很多極端情況。”林強遇到過居住人抱著煤氣罐阻止外人進入房子，有的老人家拉住衣服不讓人走，甚至還有砸啤酒瓶、拎著菜刀追人的，這些房源情況復雜，他們一般不推薦客戶選擇。

法拍房某種程度上反映出了城市的經濟軌跡。近幾年市場上的法拍房多是前幾年P2P暴雷后流出的房源，林強說最近他經手了一套房源，查不到房屋所有人的信息，而他某天看到新聞報道一位抖音大V被舉報，疑似又一個“深房理”事件。他一查發現，該房屋就是被舉報的黃金屋投資發展公司李玲鳳所有，她名下還有多套房屋在拍。

大中介入局法拍江湖

法拍房是二手房的一個分支，輔拍機構收費也與二手房買賣類似，在1至3個點左右，但普遍沒有達到二手房中介的收費水平。今年房產中介經歷了寒冬，已有不少中介機構介入法拍領域，想同分一杯羹。

深圳的房產中介這一年來如同“水逆”，年初深圳二手房指導價政策出臺，二手房市場遇冷，大批中介門店關門。一批中介轉而推介小產權房，很快小產權房交易被緊急叫停。8月，杭州二手房市場去中介化試行，再次引發“中介將被取締”焦慮。

焦點財經發現，最近一些中介開始推廣法拍房源，稱有專業團隊幫忙交樓。福田區一位中介張先生告訴焦點財經，確實有一批同事轉做法拍房，法拍房價格便宜，相對來說更容易成交，收入可觀。

“中介目前沒有直接參與，而是和法拍房的輔拍機構合作。”業內人士透露，大型中介機構有一定知名度，消費者更愿意信任，中介利用手上的客戶資源，廣泛推廣房源，與輔拍機構分成。現在一些中介機構確實看到了這部分機會，比如某大型中介牽線搭橋，總部向當地介紹合作伙伴，成立了公司，意欲入局。

中介的加入，對法拍市場會產生何種影響，還有待觀察。其實，法拍房市場自身也存在“冰火兩重天”。

買房者小高常看到媒體前段時間報道市場火熱，過后又報道法拍房流拍，市場受冷遇。

林強表示，受二手房市場橫盤期影響，買家以往覺得8折的法拍房優惠，現在則希望價格更低。評估機構有一定的滯后性，評估價格根據以前的數據得出，和市場有差異，所以流拍現象增多。不過在他看來，法拍房市場一直相對來說穩定且比較窄，每個月兩三百套房源釋出，今年下半年預計多一些，可能每月達到四百套。

想要買房的小高，依舊在法拍網站上尋尋覓覓，希望找到合適時機“上車”。她也是林強“漁獵”的目標客戶。

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