近日，一則關(guān)于“房屋交易中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣?span id="bnbvptxpvxbh" class="keyword">平工資的3倍”的消息引發(fā)關(guān)注，在教育“雙減”政策落地后，外界充分見識到監(jiān)管的威力，此時任何大型平臺的風(fēng)吹草動都會讓人神經(jīng)一緊。

以北京二手房中介費(fèi)為例，市占率最大的鏈家一般為2.7%，即購買一套1000萬的房子，中介費(fèi)為27萬。如果按照傳聞，中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣?span id="bnbvptxpvxbh" class="keyword">平工資的三倍，按照北京市2020年社會平均工資12160元計(jì)算，即中介費(fèi)不得超過36480元，對于靠中介費(fèi)為生的行業(yè)來說，堪稱“暴擊”。

不過地產(chǎn)壹線向多位業(yè)內(nèi)人士求證，對方均表示該消息是假的，甚至有一位直接指出是“行業(yè)惡性競爭”。

從截圖來看，消息最初源頭來自大房鴨，據(jù)悉大房鴨創(chuàng)建于2015年，是一家上海國企參股混改企業(yè)。其商業(yè)定位是“全球第一家完全去中介化的不動產(chǎn)電商平臺”，通過“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”的方式，幫大家買賣房子，業(yè)務(wù)主要分布在上海。

其商業(yè)模式的三大特點(diǎn)是，“無門店、無業(yè)務(wù)員、只收固定服務(wù)費(fèi)”，因此鼓吹降低中介費(fèi)是對大房鴨“模式正確”的一次證明。

對于中介費(fèi)，各個城市都曾出具過標(biāo)準(zhǔn)。

2011年，北京市發(fā)改委對于中介費(fèi)規(guī)定，本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)0.5%(調(diào)整后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見下圖)。

規(guī)定還補(bǔ)充，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以下浮，少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過10%。

7月26日，佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范》團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，《服務(wù)規(guī)范》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金收取提出行業(yè)指導(dǎo)價：房屋買賣服務(wù)傭金為成交價格3%，房屋租賃服務(wù)傭金為不超過一個月租金，支付方原則上買賣雙方各付一半，以交易三方最終協(xié)商決定。

拋開過往政府對于中介費(fèi)的規(guī)定，如果大幅降低中介費(fèi)將出現(xiàn)什么情況?

首先，大量經(jīng)紀(jì)人會扎堆到低總價的房屋買賣中，而成交周期更長的高總價房產(chǎn)將無人問津。

第二，受沖擊最大的不是有資本支持的貝殼，而是一些資金實(shí)力較弱的小中介，他們沒有足夠高的中介費(fèi)，后續(xù)的經(jīng)紀(jì)人招募，房源、客源開拓都會遇到問題，會被市場快速淘汰。

第三，吃差價或?qū)⒕硗林貋恚?jīng)紀(jì)人、店東、品牌將進(jìn)入惡性競爭循環(huán)。

既然各地對中介費(fèi)都有過規(guī)定，為何還會有人相信中介費(fèi)會大幅下降呢?

從消費(fèi)者自身偏好來看，“降房價難，但降中介費(fèi)相對容易”，因此會有許多二手房買賣雙方對“中介費(fèi)”長期吐槽，具體到當(dāng)下環(huán)境來看，有幾點(diǎn)客觀因素，讓這類猜測更有市場：

1、八部委聯(lián)手整治樓市

近日，住建部、國家發(fā)改委、公安部等8部門聯(lián)合發(fā)布《通知》，提出力爭用3年時間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

其中對于中介的違規(guī)行為整治包括，捂盤惜售、挪用交易監(jiān)管資金、套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”等非個人住房貸款用于購房。

教育、住房、醫(yī)療長期被人們稱為“三座大山”，如今教育內(nèi)卷被叫停，住房的政策切入口在哪里?

2、貝殼股價連續(xù)下跌

截至7月26日收盤，貝殼股價為24.49美元，相比起最高點(diǎn)跌去69%，甚至跌破發(fā)行價。

作為行業(yè)龍頭，貝殼的收費(fèi)一般高于市場平均水平，加上此前傳聞“中國市場監(jiān)管總局對地產(chǎn)中介貝殼找房啟動反壟斷調(diào)查”，因此其資本表現(xiàn)的滑鐵盧，讓外界猜測政府是否要對其中介費(fèi)動刀。

3、多地上線官方二手房交易平臺

6月24日下午，深圳市住建局旗下房地產(chǎn)信息平臺上線“二手房交易系統(tǒng)”。不過上線幾小時后，官方就下架了該系統(tǒng)。據(jù)悉，該系統(tǒng)包括買房、賣房、自助賣房三個功能，分別為“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。

政府出面搭建平臺，讓外界對看到降低中介費(fèi)的可能。

但實(shí)際上，深圳并不是第一個試水的城市，2017年，杭州也曾上線過官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺。不過此后一直甚少聽到該平臺的聲音。

如果說目前這個降中介費(fèi)的消息是假的，那未來一段時間內(nèi)中介費(fèi)或中介服務(wù)模式將有什么變化呢?

空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)表示，相比于國外，中國的費(fèi)率不但不高，且屬于最低的國家之一。沒有足夠的中介費(fèi)吸引優(yōu)秀人才，行業(yè)將得不到進(jìn)步，經(jīng)紀(jì)人也無法實(shí)現(xiàn)專業(yè)化和職業(yè)化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，整體來看將中介費(fèi)降低到3個月收入可能性不大，但未來調(diào)整中介費(fèi)乃至要求二手房中介必須單邊代理的可能性非常大。

單邊代理，即只為一方負(fù)責(zé)，并由受托人支付報酬。在他看來，中國的經(jīng)紀(jì)人是受托于買賣雙方，是雙邊代理人，既要為賣方爭取最高的成交價，又要替買方拿到市場最低價，很難顧全雙方利益。

樹林里已經(jīng)開了一槍，大家都急切的想知道下一槍是誰?

關(guān)鍵詞： 中介費(fèi) 二手房 競爭 標(biāo)準(zhǔn)