3月下旬，上市房企陸續披露2020年業績報告。自2020年下半年出臺“三道紅線”融資監管新規后，各大房企多措并舉降負債、降杠桿，從高速增長向高質量發展轉變。

“三道紅線”即房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1。在“三道紅線”的緊箍咒下，此次發布年度業績報告，也是房企交出的一份“降檔”答卷。

頻頻“降檔”忙

具體來看，可以根據企業的數據表現將其分為四檔：如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，“二線”超出閾值為“橙檔”，“一線”超出閾值為“黃檔”，“三線”均未超出閾值為“綠檔”。根據2020年財報，大部分房企均有不同程度的降檔。

迪馬股份2020年凈負債率48.21%，扣除預收款后的資產負債率為69.14%，現金短貸比為1.25倍，是三項指標均在安全線內的“綠檔”房企。

2020年寶龍地產剔除預收款后的資產負債率為69.9%，同比下降2.1個百分點;凈負債率為73.9%，同比下降7.3個百分點;現金短債比為122.6%，同比下降9.9個百分點，由“黃檔”降為“綠擋”，公司的負債情況持續改善。此外，世茂集團、招商蛇口等也都從“黃檔”降至“綠檔”。

截至2020年末，雅居樂剔除預收款后的資產負債率較2019年同期下降4個百分點至72%，凈負債率下降24個百分點至73%，非受限現金短債比為1.09，由“橙檔”降至“黃檔”。

融創中國從2019年末的三線全踩，連降兩檔至“黃檔”。2020年融創中國凈負債率同比下降76個百分點至96%，非受限現金短債比升至1.08，剔除預收款后的資產負債率降至78%。

不過，并非所有的企業都能順利降檔。截至去年底，當代置業剔除預收款后的資產負債率為82.0%，較上年同期下降約5個百分點，但仍超出70%的紅線。凈負債率上升為95.7%，較2019年末上升了約13個百分點，凈負債率連續兩年上升，逼近100%的融資監管紅線。而另一項指標也不甚理想，公司現金及銀行結余(不含受限制現金)約為108.22億元，而短期債務則達到98.09億元，賬面可用資金并不算充裕。

增收不增利

“三道紅線”其對房企的影響表現在，若企業上述三項指標全部“踩線”，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加;若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%;若只有一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%;若全部符合要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

從數據來看，過半房企凈利潤下滑，債券融資規模處于高位。有報告指出，2020年中國房地產百強企業營收與凈利潤保持增長態勢，但盈利能力持續下行。除了經受疫情的影響以外，“三道紅線”融資新規提出后，房企多措并舉降低杠桿，一定程度上也影響了利潤。

在已經陸續公布2020年全年業績報告的十多家規模房企中，除越秀地產、融創中國等營收和凈利均實現同步正向增長外，其他如瑞安房地產等規模房企均出現歸母凈利潤下滑的情況，其中跌幅最大的瑞安房地產去年全年營業總收入45.97億元，同比下滑56%，凈利潤虧損7.4億元，同比大幅下跌138.3%。

中國金茂、招商蛇口、葛洲壩等2020年的營收雖然超過千億，但卻面臨增收不增利的尷尬局面。而在今年3月以前，有近70家上市房企陸續發布2020年全年的業績預告或快報，其中凈利潤同比下滑的多達45家，占比超過了6成。

值得注意的是，A股超半數地產公司發行了債券，合計債券余額接近6600億元，其中金地集團、首開股份和保利地產債券余額規模最大，均超過了400億，短期1年內到期需兌付的房企中，保利地產和金地集團的規模最高，招商蛇口、萬科A、陽光城等同樣位居前列。

而從一季度上市地產企業發債的速度來看，融資規模也同樣不小，今年以來共有30家上市地產企業發行了債券，發行規模682.13億元，其中1月發債數量和規模最大，2月則大幅減少，3月以來已達到232.1億元，如果按照目前的發行速度，今年全年發行規模將超過2000億，高于今年的兌付規模。

倒逼企業進步

年初以來，自然資源部、央行、銀保監會等多個部門先后從土地、金融、市場等領域出臺政策措施，釋放政策收緊信號。住建部副部長倪虹在成都、西安兩地調研督導房地產工作時強調，要保持房地產調控定力，確保實現“三穩”目標。

面對層層加碼的樓市調控，今年房地產行業形勢不容樂觀。陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，在這種情況下，企業應該好好順應時代的發展，隨著土地紅利和融資紅利的消失，房企很多方面都要進行調整，這正好倒逼企業進步。

“三道紅線”的出臺限制了房企有息負債的增長，自身造血能力的重要性更加凸顯，報告期內，雅居樂加快了銷售回款，強化了資金及預算管理，并通過多種融資渠道優化財務結構。

寶龍地產總裁許華芳也明確表示：“公司2021年要實現合約銷售額突破千億，定為1050億，保持近三成的增速。同時繼續提升財務穩健度，優化債務結構，降低短債比例。”此外，寶龍地產在拿地策略上深耕長三角和粵港澳大灣區促使銷售額爆發增長，對于溢價率的控制又為企業贏得了利潤空間。

“公司到了這個階段，規模和增長不是最重要的，未來要的是整體綜合競爭力。從自身來說必須在未來兩年持續保持整個集團財務指標和資產結構，包括負債指標持續優化，這是一個非常明確的事。”行政總裁汪孟德說。從配股開始，到提前償還融資成本高的信托借款，同時回購并注銷部分美元票據，再到與GIC牽手，融創在降負債上的努力有目共睹。

應對當前的房地產調控，吳建斌給出了幾點建議：在投資方面，要向流量快的城市傾斜;土地儲備方式要加快調整;順應地方“供地節點”的安排;管好源頭，處理好投資的機會主義與長期主義的關系;當下必須做好“經營型”現金流管理;33種融資工具,房企做好“適配”。

3月22日，全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會重申“房住不炒”定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，預示著下一步在開發貸、個貸將進一步收緊，房企融資環境不容樂觀。

誠如吳建斌說：“‘三道紅線’只是第一步，繼續降負債率，高質量的發展，這樣調整優化下來的房企才有未來。”

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