萬科(000002.SZ/02202.HK)舉行2020年業(yè)績發(fā)布會，萬科董事會主席郁亮，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官王海武，萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華等管理層出席。

在郁亮看來，去年下半年以來，從融資“三道紅線”，到“貸款集中度管理”，再到土地供應(yīng)“雙集中”，都可以追溯到一個共同源頭——“房住不炒”。

董事會主席郁亮感慨，地產(chǎn)靠土地紅利和金融紅利賺錢的日子已經(jīng)過去了，未來競爭會更加全面和激烈，但“還是有出路的，要腳踏實(shí)地向制造業(yè)學(xué)習(xí)”。

他舉例稱，2007年時家電市場已近飽和，但美的、格力等企業(yè)依然依靠憑借著產(chǎn)品性價比越來越高贏得了市場，給股東創(chuàng)造了良好的回報，說明“優(yōu)秀企業(yè)依然可以通過自身努力去實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，管理紅利時代仍然大有可為”。在公司管理層看來，未來機(jī)會就在客戶的需求、城市的發(fā)展以及科技的融入。

面對去年的疫情“黑天鵝”以及紛至沓來的行業(yè)調(diào)控，萬科依然取得了穩(wěn)健的增長，突破7000億元大關(guān)，達(dá)到7041.5億元;“三道紅線”指標(biāo)改善，有信心在一季度加入“綠檔”行列。

一季度回綠檔

年報顯示，萬科2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，同比增長13.9%，首次突破4000億元;歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比增長6.8%。

但另一方面，2020年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為22.6%，較上年同期下降4.6個百分點(diǎn)，與去年中期相比毛利率繼續(xù)下降，低于行業(yè)均值。全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為18.5%，較2019年下降2.2個百分點(diǎn)。

祝九勝并未回避毛利的下滑，解釋稱，毛利率下降主要是結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性原因，2019年上半年高點(diǎn)結(jié)算部分2016-2017年部分高溢價產(chǎn)品;同時，萬科表示地價占銷售比不斷上升，預(yù)期萬科短期利潤率仍呈下降趨勢，而長遠(yuǎn)相信將利潤率保持在行業(yè)平均水平，“行業(yè)回報率不等于一個企業(yè)的回報率，精益運(yùn)營的企業(yè)回報率依然會高于行業(yè)均值”。

從另一個外界較為矚目的“三道紅線”指標(biāo)來看，截至2020年末，萬科凈負(fù)債率為18.1%;現(xiàn)金短債比1.8倍;期末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為70.4%。按照“三道紅線”指標(biāo)，萬科目前的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率稍微超標(biāo)，屬于“黃檔”房企。

“因超出數(shù)值不大，萬科有信心在今年一季度就全部回歸綠檔。”據(jù)萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華介紹，2020年萬科持有貨幣現(xiàn)金1952億元，為一年內(nèi)到期有息負(fù)債的2.4倍;凈負(fù)債率僅18.1%，保持了連續(xù)20年低于40%。

對于過低的負(fù)債率是否會影響萬科的投資力度和節(jié)奏，郁亮補(bǔ)充道，“萬科并不追求過低的凈負(fù)債率，有時為了等待機(jī)會，如果資金方面沒有彈性，面對集中供應(yīng)土地將面臨很大壓力，所以18%的凈負(fù)債率有可能是等待市場變化的機(jī)會”。

報告期內(nèi)，開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模指標(biāo)也有所突破。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售面積達(dá)到4667.5萬平方米，同比增長13.5%。銷售金額突破7000億元大關(guān)，達(dá)到7041.5億元，同比增長11.6%。值得注意的是，2019年這一財務(wù)指標(biāo)錄得3.9%，如今增速重回10%以上，頗有大象起舞的味道。

與之對應(yīng)的綜合市場占有率約為4.03%。具體來看，深耕效益依然顯著，上海、成都、蘇州等23個城市位居當(dāng)?shù)厥孜唬碛?0個城市躋身當(dāng)?shù)?、3名。所銷售的產(chǎn)品中，住宅占88.2%，商辦占7.9%，其它配套占3.9%。其中上海區(qū)域銷售面積、金額位于五大區(qū)之首，北方區(qū)域和南方區(qū)域緊隨其后。

此外，萬科的每股收益為3.62元，同比增長4.52%。根據(jù)同日披露的分紅派息預(yù)案，2020年公司擬合計派發(fā)分紅145.2億元，同比增長23%。

市場對于萬科業(yè)績穩(wěn)健的印象，來源于長期持續(xù)穩(wěn)定的回報。根據(jù)歷年核心數(shù)據(jù)顯示，萬科歸屬于上市股東的凈利潤近10年的年復(fù)合增長率超過19%，加權(quán)平均ROE連續(xù)10年維持在19%以上，并已連續(xù)29年現(xiàn)金分紅，自上市以來的分紅累計達(dá)到836.9億元。

實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長的同時，萬科也積極納儲以滿足未來發(fā)展需要。

2020年，萬科獲取新項目168個，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米，按照權(quán)益投資金額計算，新獲取項目86.6%位于重點(diǎn)城市群;年末在建項目、規(guī)劃中項目的權(quán)益建筑面積分別約為6380.8萬平方米、3127.4萬平方米;現(xiàn)有項目計劃2021年新開工3148.4萬平方米。

拓展業(yè)務(wù)進(jìn)階掙慢錢、長錢、老實(shí)錢

憑借長期健康的財務(wù)狀況，萬科在保持良好抗風(fēng)險能力的同時，也在為迎接“管理紅利時代”打下基礎(chǔ)。

郁亮認(rèn)為，管理紅利時代以“充分競爭”為主要特征，競爭烈度將顯著提升。如果說，土地紅利時代和金融紅利時代，決出的是收獲的多少、發(fā)展的快慢;那么，管理紅利時代決定的是企業(yè)的生存，不能勝出則意味著被淘汰。面對新時代的淘汰賽，必須摒棄舊有模式下的規(guī)模擴(kuò)張思路，更加重視增長的質(zhì)量。“只能踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過我們的勞動掙加工制造、創(chuàng)造和服務(wù)的錢。”

祝九勝表示，“管理紅利時代”的一大特征，就是競爭更加充分，競爭的烈度會顯著提升，企業(yè)需要更全面的能力，“既要避免致命的短板，也要打造制勝的長項”。

對堅持長期主義的萬科而言，管理紅利時代的到來則意味著更大的發(fā)展機(jī)會。祝九勝認(rèn)為新的機(jī)會來自三個方面：客戶的需求、城市的發(fā)展以及科技的融入。

更早之前，萬科就緊密圍繞客戶需求、城市發(fā)展等積極做業(yè)務(wù)布局，從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，從單一住宅產(chǎn)品開發(fā)轉(zhuǎn)向全品類、全周期視角，聚焦提升綜合住區(qū)的開發(fā)和服務(wù)能力，開發(fā)模塊包括舊城改造、TOD綜合開發(fā)等。

按當(dāng)前規(guī)劃條件，萬科參與一批舊城改造項目，權(quán)益建筑面積合計約363.4萬平方米，包括深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街、蘇州淮海街、福州煙臺山等多個項目，獲得社會好評;打造的深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多個項目成為所在城市TOD綜合開發(fā)標(biāo)桿。

地產(chǎn)主業(yè)外，拓展業(yè)務(wù)板塊中的長租公寓和物業(yè)等報告期內(nèi)表現(xiàn)搶眼。

作為集中式公寓規(guī)模全國第一，2020年萬科長租業(yè)務(wù)累計在33個城市開業(yè)14.24萬間，整體出租率超過95%，營業(yè)收入25.40億元，同比增長72.33%。這一開業(yè)體量超出第二名龍湖5.24萬間，然而其整體租金僅高出龍湖7億元。橫向來看，萬科泊寓單間年租金為17837元，而龍湖對應(yīng)的數(shù)據(jù)為20111元，可謂不分伯仲。

去年萬科物業(yè)正式更名為萬物云，定義空間科技服務(wù)，全年萬物云實(shí)現(xiàn)對萬科集團(tuán)內(nèi)和對外營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%。截至報告期末，萬物在管面積5.66億平方米，位列行業(yè)首位。

科技賦能方面，報告期內(nèi)，萬物云發(fā)布“星塵系統(tǒng)”，結(jié)合萬科物業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，提供空間科技運(yùn)營流程服務(wù)(BPaaS)。此外，萬物云作為開展數(shù)字人民幣試點(diǎn)的首批企業(yè)，率先完成與中、農(nóng)、工、建四大國有銀行的對接，用戶可以在社區(qū)app“住這兒”使用數(shù)字貨幣線上繳納物業(yè)費(fèi)。

此外，萬物云與海康威視戰(zhàn)略聯(lián)合，孵化深圳市萬御安防服務(wù)科技有限公司，專注于安防科技、機(jī)電維保和技術(shù)工匠培育等業(yè)務(wù)，已成為中國最大的安防機(jī)電綜合服務(wù)商之一。

除了上述提到的多項業(yè)務(wù)，萬科也持續(xù)在商業(yè)開發(fā)、酒店與度假、教育等業(yè)務(wù)領(lǐng)域積極探索。

郁亮表示，總的來說，沿著客戶需求、城市發(fā)展這兩條主線，這個行業(yè)還有大量的機(jī)會。但和過去不同的是，機(jī)會不再是唾手可得，能否抓住這些機(jī)會，取決于我們有沒有能力解決客戶痛點(diǎn)，能不能提供有競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)。我相信，雖然不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長錢、老實(shí)錢，這個行業(yè)仍然有持久的生命力，得能力者得未來。

尋找10分人才

作為危機(jī)感驅(qū)動成長，萬科把握行業(yè)發(fā)展機(jī)會，擁抱管理紅利時代，賴以優(yōu)質(zhì)人才支撐。

郁亮在業(yè)績發(fā)布會上提及，今年啟動的“獵頭行動”，并直言“萬科求賢若渴。”

郁亮表示，萬科歷史上差不多每十年左右，在一個新的發(fā)展階段，都會在組織、人才上有一個計劃。

例如2000年左右開始，房地產(chǎn)進(jìn)入黃金時代，當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)缺乏人才，萬科啟動了“新動力”校招計劃，同時有“海盜行動”，從中海挖了不少人高管來萬科，支持了萬科在黃金時代的大發(fā)展。

到2007年左右，萬科預(yù)感到可以提前完成千億計劃了，所以公司為做好人才儲備，啟動“007行動”從社會上挖掘精英人才加入萬科。

“從2020年開始了，我們覺得管理紅利時代到了，一方面通過‘春天行動’明確戰(zhàn)略之后，又開始做組織和事人的匹配，我們需要從全社會邀請優(yōu)秀人才加入，一線公司總經(jīng)理的人選優(yōu)先考慮外面人才，包括組織發(fā)展方面的工作，萬科還要引入首席組織發(fā)展官。”郁亮補(bǔ)充表示。

管理紅利時代以“充分競爭”為主要特征，競爭烈度將顯著提升，萬科提出，必須摒棄舊有模式下的規(guī)模擴(kuò)張思路，更加重視增長的質(zhì)量。

郁亮指出，萬科這幾年戰(zhàn)略相對比較清晰，但遇到了兩大短板，一個是組織，一個是人才。萬科從兩年前開始做組織適配的問題，但在組織適配戰(zhàn)略的情況下人才需要先行。

回看萬科這兩年大致的發(fā)展軌跡，一直在思考組織如何匹配戰(zhàn)略問題，圍繞戰(zhàn)略做組織建設(shè)，包括矢量組織、冠軍組織、韌性組織等等。此前的1月，萬科還稱今年是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代的元年，也是鞏固提升基本盤的最后一年。為此，集團(tuán)全體經(jīng)研究決定，成立OKR研究與推進(jìn)小組，負(fù)責(zé)研究與推動OKR管理工具在集團(tuán)內(nèi)的應(yīng)用落地。這一管理工具也為國內(nèi)的華為、阿里巴巴、百度、字節(jié)跳動、小米等企業(yè)近年推行而引起廣泛關(guān)注。

諸多跡象顯示，萬科從不同維度向著國際、國內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)對標(biāo)，并不拘泥于地產(chǎn)企業(yè)。尤其是在這兩年，科技也已融入萬科業(yè)務(wù)的方方面面。萬科在2019年年底將萬科賦能科技未來三年的計劃命名為 “龍?zhí)ь^計劃”，給每個業(yè)務(wù)板塊科技賦能。

“萬科今天在跟騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)競爭人才，因?yàn)榭萍家呀?jīng)融入到萬科業(yè)務(wù)的方方面面去了，對人才的要求發(fā)生變化了，原先是從整個房地產(chǎn)行業(yè)中去選擇優(yōu)秀人才，現(xiàn)在需要從全社會優(yōu)秀人才中進(jìn)行選擇。”郁亮進(jìn)一步表示。

隨著企業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，所需要的已經(jīng)不再拘泥于傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊的精英，而是高科技人才以及非地產(chǎn)板塊的10分人才。這或許也更體現(xiàn)出萬科未來想要成為一家怎樣的公司。

值得一提的是，對于市場廣泛關(guān)注的萬科入股泰禾集團(tuán)的相關(guān)進(jìn)展，萬科和泰禾計劃成立的資產(chǎn)管理公司于3月份正式啟動。祝九勝也做了進(jìn)一步回應(yīng)。

他稱，這個公司是正在醞釀的操盤公司，不是接盤公司，主要是受各方委托來干活，比如啟動、銷售項目，不承擔(dān)項目本身的債權(quán)、債務(wù)管理。泰禾的問題整體上來看，還需要很長的時間，但不排除對資源比較好的部分項目先行解套，各方目前也正在討論，成立操盤公司，對于少數(shù)自身資源比較好、債權(quán)債務(wù)協(xié)議相關(guān)方都支持的項目，優(yōu)先盤活自身資源，但具體方案還在具體商議中。“泰禾的問題如果能得到妥善解決，對各方來說是有利的。但好事是難辦的，從近半年的時間來看相關(guān)進(jìn)展還是有一定難度的。解決問題的鑰匙在泰禾的身上，在與泰禾相關(guān)的利益方手中。”

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