房地產IPO的風潮還在繼續。近期，寧波的房產經紀企業迪賽基業向港交所遞交了招股書，準備沖擊上市。值得關注的是，這家小型規模的房產經紀企業于2016年在新三板掛牌，但2020年4月份便從新三板摘牌。

對比行業內的頭部企業而言，迪賽基業的業務體量較小，且房地產代理板塊中住宅業務的收益占比逐年下滑。同時，迪賽基業的平均傭金率遠不及行業頭部企業水平，不足1%。目前，迪賽基業的業務布局集中在寧波和蘇州，后續如何發展值得關注。

迪賽基業赴港IPO

近期，迪賽基業向港交所遞交了招股書。招股書顯示，迪賽基業是寧波及蘇州一手房地產市場領先及穩固的房產代理及咨詢服務提供商之一。灼識咨詢發布的數據顯示，按2019年一手住宅及商業房地產代理服務所產生的收益計算，迪賽基業在寧波和蘇州的所有房產代理中排名第三和第五，分別占據市場份額的3.8%和0.8%。

目前，迪賽基業的主要業務為房地產代理服務和房地產咨詢服務。前者是向潛在購房者推廣及銷售物業，后者則是向客戶提供房地產項目的可行性分析、物業發展及銷售規劃。不過，迪賽基業主要的收益來源于房地產經紀服務。近3年來，迪賽基業提供房地產經紀服務所獲取的收益占89.6%-95.3%。

招股書顯示，2018-2020年度，迪賽基業房地產代理住宅方面的收益分別為1.98億元、1.367億元、1.43億元。商業方面的收益分別為0.17億元、0.38億元、0.41億元。從趨勢上來看，迪賽基業房地產代理板塊中住宅業務的收益占比在逐年下滑，從2018年的87.6%下滑至了69.7%。

就整體的業務規模來看，迪賽基業處于房產經紀行業內的中下游。《華夏時報》記者了解到，迪賽基業在2001年開始涉足房地產代理行業，其最開始在寧波成立了公司。隨后，在2008年，迪賽基業開始將業務擴展至蘇州，但至今也未能完全走出寧波、蘇州兩地，實現更大區域范圍內的業務布局。

平均傭金率較低

上述提到，迪賽基業房地產代理板塊中的住宅業務收益占比在逐年下滑，但其是迪賽基業營收的主要支撐。究其原因，或與體量較低以及平均傭金率較低有關。就房產經紀這一行業來看，幾家頭部企業幾乎已經占據大部分市場份額，剩余的小型房產經紀企業能夠分得的疆土越來越少。

招股書顯示，近年來，迪賽基業房產代理服務的住宅項目數量逐年增長，但截至2020年，也僅增長至了75個。商業項目代理數量則更少，截至2020年，也僅為13個。

值得關注的是，2018年-2020年，迪賽基業的平均傭金率逐年下滑，分別為0.87%、0.80%、0.63%。而同在房產經紀的某其他頭部公司發布的數據顯示，2019年，其新房傭金率為2.71%。對比來看，迪賽基業的項目數量和傭金率都相差較遠。

對此，迪賽基業方面在招股書中表示，平均傭金費用的下滑，與國內開發商提供較低的住宅物業傭金的整體市場趨勢相符，主要原因則是國內購房者對住宅物業的需求強勁。不過。《華夏時報》記者為此采訪了一位北京的中介工作人員，其對記者說：“每個城市的傭金率是不一樣的，北上廣深和樓市較火的城市傭金率會偏高。但目前，基本上平均值是在2%左右。”

關于平均傭金率較低等問題，《華夏時報》記者擬向迪賽基業方面發去采訪提綱。不過，迪賽基業未在招股書中披露相關的聯系方式。隨后，記者查找了迪賽基業的官方網站，其顯示“網站進行改版中，即將上線”，不能使用。記者又在天眼查網站上查找迪賽基業相關的聯系方式，其并未披露郵箱。后續，記者會通過其他方式聯系迪賽基業進行相關的采訪。

曾從新三板摘牌

這不是迪賽基業第一次與資本市場接觸。2016年，迪賽基業在新三板掛牌上市，但在2020年4月份摘牌。彼時，市場有聲音認為，迪賽基業從新三板摘牌是為了赴港上市作準備。但在摘牌之后，業內對于迪賽基業的關注度似乎有所降低，相關的公開報道則是少之又少。

終于，在2020年，業內多次傳出迪賽基業在頻繁接觸投行的消息，其最終也是遞交了招股書。同時，有媒體報道顯示，對于從新三板摘牌的原因，迪賽基業認為一方面是新三板對投資者要求較高。另一方面則是新三板交易量及流動性水平較低，難以體現迪賽基業的價值，進而影響其以股權或者債務的方式募集資金。

目前，迪賽基業的股權結構同樣較為簡潔。創始人沙勇通過其全資子公司持有迪賽基業74.6%的股權。還有18.4%的股權由迪賽基業的17位股東通過一家全資子公司持有，而這17位股東中包括沙勇的母親和女兒，剩余7%的股權由投資人黃曉通過其全資子公司持有。據悉，黃曉是因為看中迪賽基業的發展潛力決定投資。不過，這位投資人十分“神秘”，公開資料幾乎是“一片空白”。

針對未來公司的發展計劃，迪賽基業方面表示，為了實現可持續增長以及提高在房地產代理和咨詢行業的影響力，迪賽基業擬持續擴展在寧波、蘇州及長三角其他地區的市場占有率。同時，迪賽基業方面擬強化公司的資訊科技系統及基建，以提供更佳的服務質量和營運效率。

本報記者 李凱旋 李未來 北京報道

關鍵詞： 迪賽基業 IPO