今年，各地都在提倡“就地過年”，留在大城市過年的人大幅增加，這對城鎮化、樓市發展也帶來新的變化。

1億人就地過年 帶來樓市新機遇

一般而言，經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會，會對流動人口形成強大的吸引力。

第一財經記者通過對42個重點城市的人口凈流入情況進行梳理發現，當前人口凈流入最多的10個城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州，全部來自三大經濟圈，其中珠三角4個，長三角4個，京津冀2個。

其中上海的人口凈流入達到了958.84萬人，總量位居全國第一。深圳以793.17萬的凈流入人口位居第二。常住非戶籍人口849.10萬人，占比63.2%。北京以756萬人的凈流入總量位居第三。

從大的區域來看，珠三角、長三角、京津冀三大都市圈的流動人口最多。根據國家衛健委發布的《中國流動人口發展報告2018》，2016年珠三角凈流入人口為2647.97萬人，占常住人口的44.14%。從流動人口來源來看，珠三角城市群以省際流入為主，2000年和2010年其省際流動人口占總體的65.31%和64.43%，湖南、廣西、湖北、四川、江西占比居前五。

長三角的流動人口主要來自三省一市內部，比如皖北、蘇北大量務工人員流向上海、蘇南和浙江。北京是京津冀地區流動人口的主要聚集地，京津冀地區的全部流動人口中，49%左右集中在北京。

中西部的鄭州、成都、武漢等城市，以及東部的廈門、青島等地也集聚了大量的外來人口，但這些外來人口主要來自省內其他地市，跨省的流動占比較低。

往年，一到春節，這些外來人口多的大城市，由于很多人返鄉過年，人口大遷徙之下，包括北上廣深四大一線城市以及東莞、佛山、蘇州、廈門、杭州、成都、鄭州等中心城市都成了典型的空城。但今年，這一現象不再，過年期間，這些大城市依然人氣十足，電影院、景點等十分火爆。

經鐵路部門、人力資源和社會保障部等多部門統計，今年全國將有超過1億人就地過年。今年有個新名詞——原年人，就是指原地過年的人。商務部消費促進司司長朱小良在2月10日國務院聯防聯控機制舉行的新聞發布會上表示，經過初步摸排，今年全國36個大中城市，就地過年人數比往年增加了4800多萬。

這些想不到的城市迎來新機遇

大量的原年人，不僅帶動了大中城市的消費，也對春節樓市發展帶來了顯著變化。按照慣例，春節期間的樓市格局往往表現為“一二線冷淡、三四線旺盛”。其中，一些熱點城市經常出現春節期間零成交，很多新房項目選擇暫停營業。但今年，一二線城市樓市并不冷。

以北京為例，北京市全市超過60個項目春節不打烊，因為不出京，很多購房者也利用春節假期看房、選房，與以往零星樓盤熱，大多冷清相比，今年大部分售樓處接待客戶數量和平時周末接近。

這也延續了2020年疫情以來整體樓市的發展趨勢，由于疫情對于租房群體影響很大。部分疫情防控手段對外來務工人員影響很大，促使更多人選擇在工作地或附近購房。在這個背景下，人口凈流入多的城市，在疫情之后，購房需求大幅增加。今年東南沿海的江蘇、浙江、廣東等地不僅銷售額大，而且銷售面積增速和銷售金額增速也都比較高，整體樓市較為火熱。這也是疫情之后東南沿海城市房價上漲的一個重要因素。

專家分析指出，疫情加大了區域分化，加速了人們往經濟發達區域流動的進程，因此需要因勢利導，加快城市群建設，讓城市群中的中小城市分擔超級城市、大城市的一些壓力。

順應人口大遷徙趨勢，2月新房銷售總體超預期

另一方面，隨著2019年我國城鎮化率突破60%，我國的城鎮化將逐漸進入到下半場，進入到二次城鎮化階段。相比一次城鎮化過程中人口由鄉到城的流動，二次城鎮化是城市之間的流動，由中小城市向中心城市、大都市集聚。

近年來，人口向大城市集聚的態勢加快，東南沿海的深圳、杭州、廣州等城市，以及中西部的成都、鄭州、長沙等城市人口增量持續名列前茅。隨著長三角、珠三角、成渝等地新興產業加快發展，人口、資金進一步向這些區域的大城市集聚。

以成都為例，當前成都高新產業發展迅猛，2020年成都高新技術企業數量超6000家，高新技術產業營業收入突破萬億元。人口方面，2019年年末成都常住人口1658.10萬人，比上年末增加25.10萬人，增長1.54%。其中，城鎮常住人口1233.79萬人，常住人口城鎮化率74.41%，比上年末提高1.29個百分點。

順應這種人口大遷徙的趨勢，加快都市圈建設步伐，成為當前以及未來我國城市空間布局的重點。在樓市方面，大都市圈、城市群成為樓市發展的重點，領軍房企也紛紛重點布局都市圈、城市群。而提前布局的優勢也傳導到了實際業績當中。

克而瑞數據顯示，2021年1-2月，百強房企整體業績規模同比增長101%。龍頭房企保持高增速，TOP 10房企銷售操盤金額門檻為343億元，同比大幅增長147.8%。其中碧桂園今年2月，實現權益合同銷售金額約465.5億元，環比增長15.45%，同比增長122.52%;實現權益合同銷售建筑面積約526萬平方米，同比增長108.42%。1-2月累計，碧桂園共實現權益合同銷售金額868.6億元，同比增長61.33%，其“一到六線均衡布局”的優勢逐漸凸顯。

從布局上看，碧桂園的土地儲備兼具廣度和深度，廣泛布局可以分散風險，深度聚焦則有利于提升競爭優勢，特別是前瞻性地深度布局長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了國家重大區域發展戰略。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，73%位于五大城市群，大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。

實際上，這也是未來中心城市和都市圈發展的一種趨勢。從產業發展角度來看，中心城市、中心城區有很強的創新能力，周邊地區有勞動力和制造業，兩者結合帶動產業的高質量發展。

加快都市圈建設，不僅是產業高質量發展的客觀需求，也是城市優化空間結構的內在需求。隨著大城市尤其是超大城市、特大城市的發展，要避免隨之而來的大城市病問題，就必須限制城市單體規模，不能盲目“攤大餅”。在空間結構上，就必須優化布局，通過發展郊區新城、衛星城，加強中心城市與周邊中小城市的協作，實現產業、人口的優化合理布局。

比如，杭州提出，要強化城市核心區的中央活動區功能，加快城市優質資源向郊區新城拓展，引導城市核心區過度密集區塊人口向郊區新城疏散、城市新流入人口向郊區新城集聚，有效遏制城市單體規模無序蔓延、防止“攤大餅”式擴張。

在這個過程中，郊區新城、衛星城將迎來發展良機。在樓市方面，由于郊區新城、衛星城與中心城區之間的價差十分明顯，隨著交通條件尤其是軌道交通如市域鐵路、城際鐵路的建設，接駁交通的完善，很多外圍衛星城與中心城區之間半小時即可到達，這樣一來中心城區和外圍衛星城的城市邊界被打破，外圍區域變成可以通勤的區域，成為樓市發展的價格“洼地”和潛力區域，吸引了大量人群置業。

比如，在廣佛交界的金沙洲板塊，居住著數十萬新老廣佛人。位于該板塊的碧桂園云樾金沙項目負責人告訴記者，今年春節期間該項目客流量相比去年疫情有非常大的提高。金沙洲板塊來自廣州剛需客的外溢量非常大。目前廣州白云的售價平均在5-6萬元，荔灣也超6萬元，金沙洲這塊熱土還在2-3萬，也讓廣州客看見了更大的升值空間。

該項目負責人告訴記者，目前來買房的廣州剛需客更看重90-100㎡左右的3-4房。而碧桂園針對剛需的產品以高使用率的戶型為主，不算大但也不小，且更看重居住品質和周邊配套完善。

伴隨著經濟發展、人口遷徙以及生活水平的提高，商品住宅的產品形態也發生了很大變化。以碧桂園為例，這家歷經29年發展的粵系房企，由最初的多層洋房數次迭代，更是在城鎮化浪潮中看到不同人群的需求，如今將自身產品劃分為四種定位：有具備高性價比、專門針對年輕剛需群體的星系產品;有以中式情況打造，瞄準家庭改善需求的府系產品;有配置了智能家居的云系產品，符合年輕改善需求;有成熟配套以及終極戶型，針對高端改善需求的天系產品。從一線城市外溢的不僅是購房需求，同時也帶來對高品質住宅的要求，而這正在驅使房地產開發商不停提高自身的產品力，以滿足不同市場、不同群體的需求。

華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛說，中心城市外圍的區域土地面積很大，地價又便宜，在交通起來后，土地開發、產業也都會起來。外圍的房價比較低，也有利于吸引人們落戶，進而進一步降低中心區的人口密度。

關鍵詞： 城市群 就地過年