70城房?jī)r(jià)漲幅普遍擴(kuò)大，源自交易量的升溫。

雖然調(diào)控持續(xù)施壓，但房?jī)r(jià)上漲的慣性仍然存在。

2月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均較此前有所擴(kuò)大。其中，一線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)領(lǐng)跑。

具體來看，1月份，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比去年12月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。漲幅和增速均高于二三線城市。

資金充裕和預(yù)期升溫，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)普遍上漲的主要原因。其中，對(duì)學(xué)區(qū)房的追捧，導(dǎo)致一線城市的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先于其他城市，也使得二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯高于新房。

值得注意的是，這是在樓市調(diào)控不斷加碼的背景下發(fā)生的。整個(gè)1月，中央和各地出臺(tái)樓市調(diào)控政策近40次。當(dāng)月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹還帶隊(duì)赴上海、深圳進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。

分析人士指出，1月的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，延續(xù)了去年四季度以來的慣性。但從當(dāng)下的態(tài)勢(shì)來看，政策調(diào)控與房?jī)r(jià)上漲的博弈，有可能成為全年的主旋律。

火爆的學(xué)區(qū)房

70城房?jī)r(jià)漲幅普遍擴(kuò)大，源自交易量的升溫。來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加約23%，其中一線城市的總成交環(huán)比增幅在29%，且成交絕對(duì)水平均處在2019年以來月度高位上。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，成交升溫的原因有二：一是資金驅(qū)動(dòng)，前期貨幣寬松下資金外溢到樓市，帶動(dòng)市場(chǎng)尤其是一線城市核心區(qū)域市場(chǎng)需求升溫。二是預(yù)期驅(qū)動(dòng)，前期的市場(chǎng)升溫，使購(gòu)房者入市節(jié)奏加快，市場(chǎng)供需矛盾加劇，價(jià)格漲幅擴(kuò)大。

與一線城市相比，二三線城市的房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)溫和。今年1月，31個(gè)二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的局面，從去年四季度就已出現(xiàn)。分析人士普遍認(rèn)為，其背后體現(xiàn)出區(qū)域格局的變化，即隨著棚改的“退潮”，三四線樓市出現(xiàn)階段性降溫，一二線城市的價(jià)值凸顯，并重新成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

去年年末以來，深圳、上海等地一度出現(xiàn)“打新潮”，并引發(fā)投資投機(jī)性需求入市。其中，一些城市的“房號(hào)”被炒出高價(jià)，使得房屋的實(shí)際交易成本進(jìn)一步增加。

從區(qū)域分布看，“南熱北冷”的局面仍然存在。新房方面，太原、哈爾濱、秦皇島等北方城市降溫明顯;二手房降幅較大的哈爾濱、長(zhǎng)春、錦州等城市，均位于東北地區(qū)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，這一方面是和城市本身的熱度相關(guān)，另一方面是受天氣影響，冬季本身也是東北區(qū)域的銷售淡季。

此外，學(xué)區(qū)房交易火爆，也成為1月樓市的一大特點(diǎn)。這也導(dǎo)致熱點(diǎn)城市二手房的價(jià)格漲幅普遍高于新房。

今年1月，深圳、廣州、上海的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別達(dá)到1.7%、1.4%、1.3%，位列70大中城市的前三名。在此過程中，學(xué)區(qū)房的拉動(dòng)作用被認(rèn)為“功不可沒”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除了學(xué)區(qū)房交易的慣性熱潮外，受疫情及其他因素影響，大量的出國(guó)讀書的人群回流，也增加了這部分市場(chǎng)需求。

二手房?jī)r(jià)格漲幅偏高，還與新房的“限價(jià)令”有關(guān)。在多數(shù)城市，限價(jià)政策主要作用于新房市場(chǎng)，二手房交易因分散、隨機(jī)等特征，價(jià)格受限相對(duì)較少。在市場(chǎng)升溫期，二手房的價(jià)格漲幅也往往高于新房。

博弈時(shí)代

1月同樣是調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的時(shí)段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)1月，中央和各地出臺(tái)樓市調(diào)控政策近40次。

從打擊范圍來看，包括一線城市在內(nèi)的東部熱點(diǎn)城市，成為調(diào)控的主要對(duì)象。1月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹還帶隊(duì)赴上海、深圳進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。從各地的政策內(nèi)容上看，假離婚、經(jīng)營(yíng)貸、租賃市場(chǎng)亂象是政策調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域。

“市場(chǎng)上依然存在炒作者。”張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，既有炒房者在部分城市頻頻露頭，也有部分房地產(chǎn)從業(yè)者跟風(fēng)炒作，對(duì)市場(chǎng)的合理預(yù)期產(chǎn)生影響。

另一方面，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)，也被認(rèn)為是推漲房?jī)r(jià)的原因。有一種觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，樓市在歲末年初出現(xiàn)翹尾的核心原因，即是與經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市有關(guān)。

實(shí)際上，熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策大多在1月下半月出臺(tái)，由于政策真正起效需要一個(gè)周期，這也使得1月的房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)慣性上漲。

進(jìn)入2月，調(diào)控的效果開始慢慢浮現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來一線城市中北京、上海及深圳貝殼二手房市場(chǎng)景氣度已經(jīng)高位走平或回落，業(yè)主報(bào)價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年2月，預(yù)計(jì)70城商品住宅銷售價(jià)格漲幅有所收窄。

許小樂認(rèn)為，近期政策與市場(chǎng)的博弈，幾乎奠定了全年的基調(diào)。“2021年仍是房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控博弈加劇的一年，總體看，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)較2020年有所收窄。”

具體而言，仍有一些城市存在房?jī)r(jià)上漲的壓力，而調(diào)控政策的加碼也隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)。按照貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，從節(jié)后首周的二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)看，長(zhǎng)江沿線部分城市如寧波、無錫等房?jī)r(jià)上漲壓力仍大。

進(jìn)入2月，北上廣深及杭州等地已紛紛升級(jí)調(diào)控政策，倪虹還帶隊(duì)到北京調(diào)研會(huì)商房地產(chǎn)調(diào)控工作。分析人士認(rèn)為，面對(duì)即將到來的傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”，調(diào)控政策有繼續(xù)加碼的可能。

另一重博弈則存在于買賣雙方之間。北京某房產(chǎn)銷售代理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年北京的地價(jià)高企、不限價(jià)項(xiàng)目增多，未來房?jī)r(jià)存在一定的上漲壓力，并會(huì)反過來影響購(gòu)房者的熱情。可以預(yù)見的是，同樣的情況也可能出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。因此，在經(jīng)歷一段時(shí)間的橫盤期后，買賣雙方的博弈也將在今年加劇。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 上漲