綿綿陰跌，接連受到政策沖擊的地產股在低估值的漩渦中繼續掙扎。

根據Wind數據，申萬房地產板塊的整體市凈率已落至歷史最低值，和14年前的市凈率峰值相比，當下的地產股市凈率僅是當年的十分之一。

市場上，從頭部至小微，無論A股還是港股，無論何等規模，地產公司跌破凈值打折甩賣比比皆是。

有證券公司地產行業研究員對此頗為無奈，對第一財經記者表示：“現在全市場最沒有泡沫的就是地產了。”

但是，資本市場上的邏輯，并不是估值低就會受到青睞。自2020年8月出臺”三道紅線“融資新規后，地產股便在震蕩中不斷下探，12底的房貸新規和新年以來各地相繼出臺的調控政策，也在時刻牽制著地產股的走勢。

于地產股而言，此刻無疑至暗時刻，但接下來是否迎來曙光，卻仍是未知。

大面積破凈

去年底出臺的房貸新規對于行業的影響，已在資本市場上充分顯現。

從1月25日的股市表現來看，地產股呈現出整體“飄綠”的狀態。根據wind數據，申萬房地產板塊中1月25日下跌的公司為107家，上漲的公司僅20家，整體下跌幅度為0.93%。其中，華夏幸福(600340.SH)跌幅為7.62%，三盛控股(02183.HK)跌幅為7.22%，當代置業(01107.HK)跌幅為5.26%。

1月26日開盤后，陽光城(000671.SZ)、美好置業(000667.SZ)、中南建設(000961.SZ)、新湖中寶(600208.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中駿集團(01966.HK)、中梁控股(02772.HK)等房企則維持了連續多日的下跌走勢，繼續“飄綠”。

截至1月26日午間收盤，三盛控股近5日跌幅已累計達到20.00%，華夏幸福近5日跌幅累計達13.63%，世茂集團(00813.HK)近5日跌幅累計達10.10%，碧桂園(02007.HK)、中駿集團、陽光城、中南建設、保利地產(600048.SH)、富力地產(02777.HK)、美的置業(03990.HK)、雅居樂集團(03383.HK)等房企的近5日跌幅也累計處于6%-10%的范圍內。

“一方面是反映了對政策的預期，體現了銀行房貸的影響，以及上海調控新政的影響;另一方面，在目前這個偏存量的市場中，資金大部分流向了白酒消費、新能源等行業，風口完全不在地產行業這邊，消息面上也是清一色的以利空為主。”有地產行業研究員對第一財經記者表示。

而從更長的時間跨度來看，地產股目前的估值正處于歷史最低位。根據Wind數據，申萬房地產板塊的市盈率、市凈率、市銷率均處于歷史上的最低值，分別是歷史平均值的27%、40%和22%。而股息率則處于近10年來的最高值，當前值為3.79，是平均值的3.4倍，更是2007年最低值的19倍。

自從2017年新一輪宏觀調控開啟以來，地產股逐漸走低，并淪為破凈股最為密集的行業領域。申萬地產板塊的市凈率在2015年達到相對高位后便一路下行，在2020年3月落至1.23，目前已降至1.1的歷史最低值。

目前，綠地控股(600606.SH)、華夏幸福、陽光城、濱江集團(002244.SZ)、大名城(600094.SH)等房企的市凈率均在0.8上下。更有一批房企的市凈率低于0.7，比如世茂股份(600823.SH)市凈率為0.68，美好置業市凈率為0.69。深陷債務困境的泰禾集團(000732.SZ)的市凈率僅為0.42。

泥沙俱下的行情之下，地產行業中頭部優質企業也無法避免凈值打折的尷尬局面。比如連續多年ROE保持15%以上，低杠桿、利潤穩定增長的中國海外發展(00688.HK)市凈率已不足0.7，而昔日享譽A股的“招保萬金”中，金地、保利均已跌至即將破凈的邊緣。

政策疊加威力盡顯

上述研究員稱，“大量破凈說明地產股的安全邊際高，價值被低估，但是在極致低估之后會不會漲，誰也不知道。”

近期，地產股屢創新低，與房貸新規落地直接相關。業內人士普遍認為，新規頒布還不滿一月，其影響力從頒布之初的“有限”“可控”，轉而成為近期的“大變天”“全面受限”。

1月上旬，第一財經記者在采訪各銀行時，銀行還處于未對政策充分反應的狀態，支行、分行層面未接到任何關于調整涉房貸款的要求。兩周之后，各銀行開始放緩發放按揭貸款的速度，部分銀行甚至直接暫停放款。

“此前可能只有一些窗口指導或管控，等到實際落地的時候，(新規的)影響會比我們想象的要大得多。”中原地產市場分析師盧文曦對第一財經記者表示。

日前，銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企在新聞發布會上稱，集中度管理制度不完全是新的東西，未來還將密切監管銀行對房地產的融資，確保房地產融資的平穩、有序。

如肖遠企所言，對銀行涉房貸款的風險管理和窗口指導是長期以來的常規工作。此前有銀行從業人員對第一財經記者表示，新規的內容與以往的窗口指導方向一致，控制涉房貸款增量是銀行日常的經營行為。

也有業內人士稱，新規更多地向行業起到了心理上施壓的作用，并不會有過多實質上的影響。但直到目前，房貸新規才開始顯現出其真正的“威力”。

房貸收緊影響后市

第一財經記者從某中資大型銀行了解到，該行已于本月20日停止發放房貸，“今年額度停得早，去年是快到3月底的時候才開始停額度，接下來什么時候有額度還不清楚。”該行工作人員談道。一家中資中型銀行的支行負責人也對第一財經記者表示，該行的個人房貸目前已沒有額度。

據媒體報道，廣州、深圳地區的按揭貸款基本處于暫停放款狀態，長三角地區也有銀行出現本月停貸的現象。“排隊等額度”成了多數銀行的開年狀態。

為何今年的個貸額度在新年伊始就陡然吃緊?“一方面受到額度管控的限制;另一方面，去年年末壓了很多貸款沒有放，年初額度一開放，很快就用完了。”上述中資大型銀行工作人員對第一財經記者表示。

而據某中資中型銀行負責人透露，人民銀行于上周五約談了一批2020年按揭貸款增量較大的銀行，并要求這批銀行不得再增加放款量。隨后，人民銀行對一些2020年按揭貸款增量在可控范圍內的銀行進行了電話窗口指導，要求這批銀行的貸款余額不得超過2020年年末的余額。

和個貸一樣，房地產開發貸款同樣額度“告急”。第一財經記者了解到，上述中資大型銀行的分行公司部已向各個分行下達指示，稱目前分行實際貸款增長量已超過總行上限百億，總行要求嚴格執行規模上限管控。盡管分行正在與總行爭取規模資源，但為緩解分行管控壓力，該分行公司部要求各分行將對公放款時間延遲至2月份，分行可保證貸款在2月初發放。

同時，在放貸對象上，銀行也在進行更為嚴格的名單制管理，單筆貸款在報到總行之后，總行對于放貸的房企和項目會進行嚴格審查。“房地產貸款的額度一直是稀缺資源，現在用起來更加謹慎了。”某中資中型銀行相關負責人對第一財經記者表示。

2020年，全國房地產市場冷熱不均，各地分化顯著。從此番收縮房貸的區域也多集中在樓市相對較熱的城市，如深圳、廣州等。或許，熱門城市的樓市預期，又將在信貸政策的變化中緩慢轉向。

關鍵詞： 地產