近期，除了監管層對房企進行“三道紅線”的債務管控之外，2020年末，行業需求端的金融監管也迎來了史上的最嚴新規。

2020年12月31日，央行、銀保監會共同發布《建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比的“雙紅線”。

業內觀點認為，面對房地產融資端、需求端貸款雙雙收緊的情況，未來部分個人住房貸款難度或面臨進一步提升。

在此背景下，一直曾是違規高發地帶的“房抵經營貸”，在額度、年限、利息上處在歷史上較為寬松的時期，顯得比房貸“優勢”更大，令少數購房人開始“蠢蠢欲動”。

房抵經營貸背后的“產業鏈”

近日，知情人士張茹(化名)向《華夏時報》記者透露，一些購房者通過全款再抵押以“房抵經營貸”方式曲線獲得貸款，有的甚至可做到房屋評估價的7成，在嚴格的房貸規則下，這個成數已經超過大部分按揭貸成數。記者了解到，不僅成數，在利息和年限方面，個別銀行的經營貸產品“優勢”甚至也超過普通房貸。

面對不久前發文的房貸“雙紅線”嚴控政策，對于部分人來講，“房抵經營貸”似乎成了一條“蹊徑”。

在張茹所在的購房圈中，有中間人專門“幫忙”有需求者做經營貸，收服務費點位不等，能操作的項目有“做流水”、包裝公司等。需求者一般為兩種，一種是覺得按揭貸利率高，希望將已有的按揭貸換成利息更低的經營貸，節省月供成本，這種需要先全款還掉房貸，再用房屋抵押做經營貸。第二種是直接墊資全款購房，之后做經營貸，還掉墊資。

張茹告訴記者，有需求者經中間人“幫忙”后，成功批貸的年限不等，最長的能達到30年，最高能做房屋評估價的7成，利率可低至4%以下。這與普通房貸相比，無疑“優勢”更大。

《華夏時報》記者通過調查了解到，經營貸原為銀行的融資產品之一，通常銀行會要求其貸款資金用于企業或個體戶的經營需要。當前各銀行推出的經營貸產品利率集中在3.85%至4.9%之間，小部分產品利率達5%以上，成數大多為6至7成，抵押貸款的期限則在1到30年不等。

例如，工商銀行個人經營貸款額度最高可達1000萬元，期限最高可達10年;中國銀行個人經營貸款的金額一般不超過500萬元人民幣，貸款期限最長不超過5年(含5年);廣州銀行個人經營貸款則更加靈活，根據借款人還款能力和抵押物價值以及經營的實際需要核定貸款額度，最長30年，視客戶資質情況綜合確定。

相較于經營貸而言，住房貸款似乎并不占優勢。按照招商銀行公布的全國銀行間同業拆借中心發布的貸款市場報價利率(LPR)，2020年12月21日住房貸款市場報價利率(LPR)1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

通過個人貸款計算器計算，假設貸款總額為300萬元，按經營貸20年期等額本息還款方式，4.35%的年利率，其月供約為1.9萬元，總利息約150萬元;住房貸款30年等額本息還款的方式，4.9%的年利率，月供約為1.6萬元，利息總額達270萬元。

透過數據不難看出，使用經營貸只需要每月多支出3千元左右，便可以縮短10年的還款時間，總利息也減少近120萬元。

“現實生活中，經營貸流入樓市并不少見。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師向《華夏時報》記者表示，當經營貸利息少于房貸的時候，此現象尤其顯著。在一些中介機構，甚至個別銀行貸款員的誘導下，一些購房人利用新設公司或者購買的公司騙取經營貸，用于支付首付款或者多方籌集資金付全款，然后再用房子抵押貸款償還之前的過橋借貸。

部分購房貸款難度或將提升

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙向《華夏時報》記者表示，“此次銀行房貸貸款給出的紅線，就是意圖讓銀行把更多的錢都投放到實體經濟中去，而不是流入房地產。三道紅線結合本次的貸款紅線，是政策的組合拳，目的是避免資金流向房地產，從而給居民降杠桿。”

“預計2021年的放款有側重性，首套房家庭貸款及改善性貸款支持力度相對較大，二套以上的住房在購房貸款方面的難度將進一步提升。”王小嬙向《華夏時報》記者表示，從年內市場的表現情況來看，2021年購房貸款總額將會有所縮減，居民購房貸款難度將會有所提升，一定程度上提高了購房門檻，抑制了部分購房需求的釋放。

在這個背景下，盡管經營貸具備相對較多的“優勢”條件，但需要注意的是，其流入樓市進行交易的行為并不符合相關規定。王玉臣律師向記者明確表示，經營性貸款用于購買住宅屬于違規行為，經營性貸款初衷是為中小企業的經營提供惠民舉措，同樣也是明令禁止流入樓市的。

“近兩年樓市的確出現了傳統房貸領域以外的變相貸款，在房地產融資調控收緊的大環境下，確實要防范借助經營性貸款買房甚至炒房的行為。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者特別強調到。

與此同時，記者通過查閱相關資料也發現，由于其流入樓市的行為越發活躍，各地區對經營貸的監管有所強化，處罰力度也在進一步加大。

2021年1月7日，蘇州銀保監分局發布的行政處罰信息公開表顯示，蘇州銀行股份有限公司因差別化住房信貸政策執行不到位、個人經營性貸款資金用途管控不到位，被處罰款人民幣50萬元。

而此前，2020年12月25日招商銀行鹽城也因3宗個人經營性貸款進樓市的違法違規事實，遭到罰款85萬元。而同時期新韓銀行青島分行、郵政銀行鎮江分行、浙商銀行蘇州分行等也曾因個人經營性貸款資金用途不當而遭到罰款。

王玉臣透露，近年來曾有一些公司、金融機構因為類似事情被相關部門處罰。對于個人而言，面臨的結果往往是被停貸，而對于公司和金融機構，往往會給予數百萬甚至更高的罰款，但此類現象卻屢禁不止，頻頻死灰復燃。

那么面對樓市日益活躍的低息經營貸，近期發文的房地產貸款集中度管理制度是否對相關的內容有所限制呢?

若按照百度百科的有關于房地產貸款概念的解讀，房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款，其中包含房地產經營貸款。

但相關業內人士解讀稱，此次房地產貸款集中度管理制度中尚未明確提及有關經營貸的相關內容，但可以肯定的是，經營貸款資金適用范圍為企業或個體戶的經營需要，原則上不得用于購買房屋。倘若貸后出現資金管控不到位、貸款資金流向禁止領域等問題也都屬于明令禁止的違規經營行為。

與此同時，嚴躍進也表示，此次央行發布的房地產貸款集中度管理制度中提到的紅線，是指合規性的貸款，并沒有明確的提出紅線內是否包含經營性貸款。但由于此方面的貸款申請難度相對而言較小，因此需要多加防范經營性貸款流入房地產市場的情況。(實習記者 苗詩雨 華夏時報記者 李未來 上海報道)

實習記者 苗詩雨 華夏時報(www.chinatimes.net.cn)記者 李未來 上海報道

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