2020年末，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制：

1、綜合考慮銀行的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類(lèi)型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，要求集中度不得超過(guò)相應(yīng)限額。

2、對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，2020年12月末，超出管理要求2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過(guò)渡期為4年。

本次房貸新規(guī)旨在降低房地產(chǎn)貸款集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)銀行對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的抵御能力，優(yōu)化銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)，輔助房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

政策一脈相承，符合長(zhǎng)效機(jī)制

當(dāng)前，我國(guó)牢牢堅(jiān)持房住不炒的地產(chǎn)政策定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，建立房地產(chǎn)金融審慎管理制度和開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控評(píng)價(jià)考核工作是重要部分。我們認(rèn)為，本次房貸集中度新規(guī)與現(xiàn)有政策思路一脈相承，符合長(zhǎng)效機(jī)制，與此前出臺(tái)的“三道紅線”新規(guī)相似，旨在通過(guò)金融機(jī)構(gòu)約束房企的融資行為，保持信貸增速合理平穩(wěn)增長(zhǎng)，降低房地產(chǎn)金融化帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)限額信貸管理也有助于穩(wěn)定市場(chǎng)主體的長(zhǎng)期預(yù)期，促進(jìn)房市平穩(wěn)發(fā)展。

新規(guī)影響幾何?結(jié)構(gòu)大于整體!

房貸新規(guī)落地影響如何?我們認(rèn)為對(duì)企業(yè)、銀行和地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性影響更大。

房企：新規(guī)擾動(dòng)有限，融資結(jié)構(gòu)變化。房企的融資方式主要有信貸、自籌和銷(xiāo)售回款，2020年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中信貸占比不足14.2%，自籌和銷(xiāo)售回款占比較大，新規(guī)會(huì)擾動(dòng)房企貸款，考慮存在信用分層問(wèn)題，中小房企貸款可能難度提升，導(dǎo)致房企可能加速周轉(zhuǎn)或通過(guò)債券等方式融資，整體擾動(dòng)有限，融資結(jié)構(gòu)變化。

銀行：降低風(fēng)險(xiǎn)敞口，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)房貸集中度占比限額管理，一方面限額可以降低單一銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)敞口，避免房貸不良率上升等因素產(chǎn)生較大沖擊，有助于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，降低地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)銀行的沖擊;另一方面，銀行若想新增房貸，需先增加相應(yīng)的其他貸款和資本予以配合，有助于優(yōu)化銀行貸款結(jié)構(gòu)。

地產(chǎn)市場(chǎng)：影響相對(duì)間接，擾動(dòng)相對(duì)有限。房貸新規(guī)對(duì)房企融資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，房企自身可通過(guò)加速周轉(zhuǎn)等方式應(yīng)對(duì)，結(jié)合三道紅線效果和過(guò)渡期安排，預(yù)計(jì)對(duì)房企融資的擾動(dòng)是結(jié)構(gòu)大于整體，因此對(duì)銷(xiāo)售、投資、建工等數(shù)據(jù)擾動(dòng)有限。我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售維持相對(duì)景氣，土地和融資端壓力可能導(dǎo)致房企重心向“被動(dòng)再投資”的預(yù)售待竣工領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，施工平穩(wěn)，土地財(cái)政依賴(lài)性和建安韌性對(duì)地產(chǎn)投資有支撐。

信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，社融影響有限

預(yù)計(jì)新規(guī)對(duì)2021年信貸投放總量及社融的影響不大，主要影響信貸結(jié)構(gòu)，有助于繼續(xù)提高制造業(yè)信貸占比，房地產(chǎn)貸款占比將有所回落：1、新規(guī)對(duì)不達(dá)標(biāo)銀行設(shè)置了較長(zhǎng)的過(guò)渡期，且比例考核的情況下，僅需房地產(chǎn)貸款投放速率低于總體貸款投放速率，因此更多的是影響銀行信貸投放結(jié)構(gòu);2、2020年央行通過(guò)MPA考核等方式引導(dǎo)銀行加大對(duì)制造業(yè)中長(zhǎng)期信貸的投放比例，并強(qiáng)化對(duì)地產(chǎn)信貸投放的監(jiān)管，意在加強(qiáng)資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定就業(yè)。基本面改善，制造業(yè)資本開(kāi)支需求有望提升，與本次新規(guī)相輔相成，有助于提高制造業(yè)信貸占比;3、個(gè)人按揭貸款也將受限，這對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售可能帶來(lái)沖擊，進(jìn)而拖累M1增速。綜上，我們維持2021年信貸、社融全年分別新增19萬(wàn)億和31萬(wàn)億的判斷，增速分別為11%和10.9%。

(作者為浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

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