2020年，北京樓市迎來罕見“暖冬”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月27日，北京今年新建住宅累計成交47816套，達近5年來的高點;二手房住宅累計網(wǎng)簽16.43萬套，超過去年全年的14.5萬套，是最近4年來的最高紀錄。

從年初遭受疫情沖擊，到逆勢上揚經(jīng)歷過山車，北京樓市積壓多年的需求得到一次釋放。經(jīng)濟動蕩下的資產(chǎn)配置需求、新房市場高性價比產(chǎn)品增多、學(xué)區(qū)房“硬通貨”等因素，都成為市場的催化劑。

不過，相較于其他一線城市，北京樓市要溫和許多，新房二手房基本保持價格平穩(wěn)。“今年特殊的市場環(huán)境不可復(fù)制，明年未必能保持住此番漲勢，很可能會趨于穩(wěn)定甚至有所下降。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者。

北京樓市年末翹尾

北京新房市場在年末一舉翹尾，周度成交額刷新紀錄。

據(jù)北京中原最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周(12月21日-27日)北京新建住宅市場(不包括回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅+豪宅+別墅)成交116.12億元，創(chuàng)下今年周度第一，環(huán)比前一周成交額上漲29%。

具體到項目層面，京投發(fā)展嵐山限競房、頤和金茂府等30個樓盤成交額過億元，限競房占據(jù)14席。其中，海淀區(qū)的京投發(fā)展嵐山限競房領(lǐng)跑北京新房成交市場，成交額7.2億元，集中簽約130套。

二手房市場同樣熱度不減。“最近一些熱門小區(qū)帶看次數(shù)明顯增多，很多業(yè)主著急在年底前把房出手，有學(xué)區(qū)需求的家長也想趁年底趕緊看房，好趕在明年入學(xué)資格認定前落戶。”海淀區(qū)一名房產(chǎn)中介稱。

再往前回溯，據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月北京二手住宅共網(wǎng)簽17268套，環(huán)比10月增長20.5%，同比增長40.44%。自5月以來，北京二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)7個月保持在1.6萬套以上，市場整體表現(xiàn)較好。

“2020年北京市場溫度上升，主要因全國其他城市普遍上漲，而北京已經(jīng)連續(xù)跌了3~4年，性價比出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，其次市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，不限價項目建設(shè)，成交均價逐漸企穩(wěn)。

2020年前11月，全國商品房銷售額已達15萬億元，銷售面積150834萬平方米，住宅銷售面積增長1.9%。在疫情得到控制、經(jīng)濟回暖的背景下，樓市需求逐步被激發(fā)出來，北京等一線城市的熱度快速恢復(fù)。

除此之外，今年市場較特殊的一點是，海外置業(yè)意愿受國際關(guān)系與疫情影響有所下滑，剛需購房者入市，學(xué)區(qū)房需求增加。安居客調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受訪者中僅16.5%的人有海外置業(yè)意愿，同比下降20.6個百分點。

值得注意的是，北京新房與二手房市場的表現(xiàn)還有所不同。“今年新房市場銷售額已超過3000億，創(chuàng)下自2006年網(wǎng)簽以來的新高;二手房市場有所回溫，但相較2016年的27萬套，還是有較大幅度的下滑。”郭毅表示。

在郭毅看來，北京新房市場成交較為火熱的原因是，因限競房同質(zhì)化及庫存高企，開發(fā)商逐漸注重產(chǎn)品力的打造，比如主臥套房、私密空間、居家辦公及多功能書房的打造等，更加契合后疫情時代的購房需求。

不僅如此，新房市場出現(xiàn)了更多小面積、低總價產(chǎn)品，比如50平米左右的一居，70平米左右的兩居。這在過去幾年的市場中比較罕見，不僅降低了購房上車門檻，還對二手房客群形成非常明顯的分流。

在定價方面，迫于庫存壓力與周轉(zhuǎn)率要求，今年北京五環(huán)外新房定價普遍低于市場預(yù)期。從實際成交看，房企降價促銷成效明顯，今年五至六環(huán)、六環(huán)以外分別多賣出8629套和3632套房，同比漲幅為44.7%和33.4%。

同時，今年北京不限價地塊供應(yīng)增多，這代表明年市場上高價項目將會增多，也凸顯了當(dāng)下限競房的性價比。“部分家庭感受到緊迫感，及時出手購房;部分家庭市場預(yù)期上揚，出于保值增值需求進行資產(chǎn)配置。”郭毅稱。

高壓調(diào)控下價格平穩(wěn)

盡管市場成交熱度不減、不限價地塊增多，但北京房價仍保持住穩(wěn)定態(tài)勢。

據(jù)我愛我家研究院數(shù)據(jù)，今年前11個月，北京二手住宅成交均價56864元/平方米，同比微增0.93%。另據(jù)中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)》，北京房價較2017年高點跌去15.8%。

社科院指出，從房價由漲轉(zhuǎn)跌的時點來看，上述現(xiàn)象主要為2017年上半年一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)，代表城市是北京、天津、鄭州、石家莊及環(huán)京城市，到目前已經(jīng)調(diào)整了約3年半。

北京房價漲勢被控制住，還與“限競房”的存在密切相關(guān)。

自2016年起，北京土地“招拍掛”中引入新規(guī)，對擬出讓地塊未來所建造的套型建筑面積及銷售均價進行限制，即“居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，以穩(wěn)定剛需供應(yīng)、穩(wěn)房價。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，自2018年限競房產(chǎn)品入市以來，北京成交均價增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平穩(wěn)。限競房產(chǎn)品的價格限制屬性對市場價格起到較好的穩(wěn)定作用。

限競房的價格調(diào)節(jié)策略，主要是對熱點區(qū)域的中高端項目價格進行限制，抑制熱點區(qū)域價格過快上漲，進而拉低整體房價增速。但是，因產(chǎn)品同質(zhì)化問題嚴重，一些非核心區(qū)位的項目去化極為艱難。

值得注意的是，為適應(yīng)市場需求，身負調(diào)控重任的“限競房”供應(yīng)正逐漸退燒。今年，北京限競房地塊供應(yīng)占比不足兩成，而2018年北京限競房地塊成交占比約六成，2019年這一占比約為四成。

盡管如此，截至今年12月23日，北京已成交的限競房地塊共1634萬平方米，已成交限競房面積為572萬平方米，仍有65%的限競房產(chǎn)品等待去化。“按當(dāng)前去化速度計算，至少需要5~10年才能去化完畢。”貝殼研究院稱。

“當(dāng)前限競房產(chǎn)品存量較大，且肩負著價格穩(wěn)定器的作用，短期內(nèi)不會退出市場，預(yù)計短期內(nèi)北京新房市場價格增速將保持穩(wěn)定，房價大幅上漲的可能性較小。”上述研究院認為。

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