城市進化過程中，隨著人口增長紅利的消失，城市正掀起新一輪的更新升級浪潮。而與此同時，進入存量時代的商業地產行業，隨著資本的介入與房企的輕資產化轉型，其競爭格局也面臨著重構。如此一來，消化存量資產、煥活城市生命力，開始成為商業地產操盤手的重要使命之一。

破局存量商業市場

近日，在贏商網舉辦的“Together——2020贏商網大會”上，上海連鎖經營協會副會長、店店優連鎖品牌創投孵化平臺創始人汪志剛直言，隨著城市化進程的加快，商業地產開發商們的“跑馬圈地”，也催生了大量存量商業——尤其是二三線城市的存量商業。與此同時，不少商業地產從業者對于“破局存量商業市場，資本與開發商各自承擔著怎樣的角色?”“城市更新熱潮下，如何衡量存量商業的價值及提升空間?”“盤活存量資產，需要適應哪些生存法則?”等問題提出了自己的經驗與看法。

“我們幫助別人消化存量。”光大嘉寶股份有限公司副總裁、光大安石COO周頌明表示：“對于存量而言，需要思考的是，其一，是項目所在城市決定了其是否具備退出條件;其二，是項目是否還有挖掘余地。位于一線城市而價值偏低的項目有更多的操作余地。其中，商業是所有住宅辦公樓中價格最低的，從空間來說，可以將其做成類似酒店、和聯合辦公等。”

瑞安房地產無疑是較早接觸存量商業的房企。早在上世紀90年代，瑞安即開始打造第一個國內城市更新項目——新天地。瑞安房地產與中國新天地執行董事張斌表示，在城市更新領域，瑞安給自己的新定位是“城區發展解決方案的提供者”，分別從活力空間打造、綜合社區深度運營、活力經濟生態系統培育以及新商業投資四個方面提供解決方案。基于龐大的公司創新團隊、孵化器和創新基金，這四個方面會不斷在不同項目中進行配置。“我們認為進行區域運作只是做地產行業不夠的，一定要從城市、產業、人的角度提出綜合解決方案。” 張斌表示。

月星集團副總裁兼環球港商業集團執行總裁賈耀勇表示，月星提出要做環球港“百城百港”全球戰略目標，走輕重資產結合的快速發展道路。“我們是在消化別人的存量資產，我們既有自己大量購物中心商業地產開發建設，也在幫助業內朋友進行城市更新、進行輕資產運作。”而經過多年的實踐，月星也總結出了做存量資產的經驗，賈耀勇說：“第一，只有做好自己重資產，才能做別人的輕資產。只有有自己有成熟商業模式、強大的執行團隊才能運作輕資產項目;第二，做輕資產，更重要的是做資源整合;第三做輕資產應該有匠人精神。”

“今天探討存量資產何去何從，先要看存量資產何來。”恒太商業管理集團有限公司董事長、總裁胡芳園認為，存量市場的形成，第一因為商業地產的開發中存在太多不專業的操作，第二則是源于消費場景、內容和社群的迭代。

破局存量商業市場，資本與開發商各自承擔著怎樣的角色?“輕重并舉是百聯資控一直在堅持的，資產本身與地產投資是相互賦能的關系。”百聯資控CEO程大利認為，存量資產未來趨勢一定跟資本緊密結合，而資本與地產開發是相互賦能的關系。商業資產本身就具有很強的金融屬性，通過資本驅動，運營升值之后實現價值變現，所以才會有資產資本化、資本證券化的閉環說法。

綠地全球商品貿易港集團總經理助理、商用事業部總經理王志華坦言，綠地每年都有巨大的開發量，到一定程度這些資產會從增量到存量轉化。從開發商角度來看，王志華認為存量資產的去向包括三種，一是存量改造;二是存量改造后期持續運營;三則是存量變現。

合景悠活集團商業事業部總經理崔然介紹說，目前合景悠活的主要精力還是放在運營好現有資產，同時也在嘗試輕資產的運營。而不管存量資產還是輕資產，一定要匹配城市、商圈發展特色，并發揮商業項目本身的特色、優勢;同時，團隊就是生產力，要重視運營團隊的組建。

“生存法則”重構存量資產價值

事實上，近年行業對于城市更新、存量商業的關注度與日俱增。隨著這些領域競爭的加劇，從業者該如何保持優勢?

周頌明認為，“越是到后面，競爭的越是內容”。其解釋說，做內容實際上是做深度，只有這樣才能在競爭中立于不敗之地。周頌明表示： “2021年，我希望大家把深度做的更深。對于輕資產行業而言，只有做深度才能在競爭中保持不敗。雖然擴大規模有其自身的重要性，但是從發展的角度而言，不能盲目追求規模，必須以落地為目標。同時，口碑對于輕資產也非常重要，不能僅追求一時的速度，還要考慮長期的發展和為對方的價值賦能，才能夠在行業市場中做得更長遠、更加有競爭力。”

值得注意的是，張斌指出，自己有個擔心， “城市更新是不一樣的頻道，隨著話題越來越多，開發商轉入這個頻道，越來越多所謂的網紅更新項目出現，我們非常擔心出現第二波的存量資產，就是存量變成了存量，這個是行業最大的損失。”張斌認為，很多項目背后找不到支撐點，游離在城市系統之外，就是因為沒有明確的產業或者內容，或者是目標客戶不清晰，無法形成場景。

因此，對于旗下項目，瑞安會堅持幾點：其一，存量資產一定是長期運營現金流的游戲，不是開發游戲，需要去用心，“像釀酒一樣，一點一點調”;第二，堅持持有物業，存量項目不太適合高頻交易;第三，還是要回到服務的城和事和人的部分，每一個項目都會在這三個維度找到答案才去做。張斌強調：“存量資產沒有甲方，每一個人都是服務方，釀出更純的酒。”

“要練好內功才能迎風飛揚。”對于怎樣挖掘存量資產價值，如何操盤的問題，賈耀勇提出了幾個“優先”：團隊優先、效率優先、規劃優先。

胡芳園覺得，踐行專業是破局存量商業市場關鍵。今年一場疫情，致使一些實力不佳的中小商管公司被淘汰，但恒太商業管理集團有限公司的業務量卻在疫情之后有了明顯增長。在胡芳園看來，這主要是因為公司團隊的“打法”在市場上有競爭力。對比其他輕資產行業來說，中國的商管行業從今年開始真正規范化，行業更為健康發展。其總結說，在未來的發展中，商管公司應“秉持利他本性，然后踐行專業，不斷迭代創新。”

如何挖掘存量，怎樣提升價值?程大利的經驗是：“沉住氣，練內功，做存量資產第一個得有資本，還得有資源和團隊。最重要的不要忘了人，我們一定要關注人的需求。”程大利期待，行業從業者可以“腳踏實地，等待下一個春天的到來”。

“不忘初心，用心經營好每一個項目。”王志華認為，希望把更多自有品牌獨特資源導入進去，形成一些差異化的發展。未來趨勢一定是科技先行。

在崔然看來，到很多商場根本感受不到服務。2021年，合景悠活集團要把“服務”深度做下去。此外在內容、品牌組合、業態等各方面進行優化升級。

關鍵詞： 地產競爭