12月2日，恒大物業在港交所成功掛牌上市，發行價8.84港元每股，全球發售16.21億股，總市值955.68億港元。香港公開發售方面獲10.71倍認購，國際發售方面獲3.10倍認購，從9月29日遞交招股書到成功上市，恒大物業僅用時64天。

物業管理公司分拆上市是房企向輕資產模式轉型的調整戰略之一，物業上市對公司頗有益處。在房地產調控政策和去杠桿的雙重壓力下，輕資產模式既能解決融資緊縮問題，也有利于業務的拓展和解決品牌企業擴張的資金問題。

“三道紅線”對房企債務監管力度將加大

11月17日，中國人民銀行行長易綱發表政策研究文章《再論中國金融資產結構及政策含義》，對于房地產方面提出“要加強對房地產市場融資狀況的全面監測”、“強化對房地產金融的逆周期宏觀審慎管理”等觀點。

自8月20日住建部與央行召開重點房地產企業座談會以來，新的“重點房地產企業資金監管和融資管理規則”即將出臺便成了市場共識，即熱議的“三道紅線”。

“三道紅線”有三條標準：剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1。根據這三條標準，將企業分為四檔：三條全符合的房企為紅色檔，要求有息負債不得增加;符合兩項為橙色檔，有息負債增速不得超過5%;符合一項為黃色檔，有息負債增速限制為10%，全部符合的綠色檔房企有息負債增速則放寬至15%。

12月1日，貝殼研究院發布11月房企融資月報，報告顯示，房企2021年到期債務規模(未含2021年未發行的超短期債券)預計可達12448億元，同比增長36.0%，房企償債壓力將達到歷史高峰。自“三道紅線”融資新規后，9-11月連續三個月發債規模不及到期債務規模，房企融資規模增速受限。

新規以來房企開啟債務優化之路

房企紛紛趕在“三道紅線”新規落地之前加速優化債務結構。分拆業務上市、出售資產、降價促銷、配售新股等手段成為資產優化的主要選擇。

分拆業務上市不僅能拓寬融資渠道，降低母公司的負債率，緩解財務壓力，同時可以一定程度上提升母公司的估值。憑借這些優點，分拆業務上市成為房企優化資產結構的首選，而這其中，又屬物業業務最得青睞。

10月，世茂服務、融信服務等4家物業公司成功在港交所掛牌，11月17日和19日，金科服務和融創服務先后登陸港交所，11月22日，遠洋服務通過港交所聆訊，11月25日，華潤置地發布旗下物業公司華潤萬象生活在港交所主板獨立上市的招股書。

據中信證券預計，2020年第四季度物業管理公司IPO的融資規模，預計將超過2020年前三季度的總和。

不過，物業企業扎堆登陸港交所，已經造成了嚴重的同質化競爭，壓縮了行業的想象空間。這一點從近期物業股舊股下行、新股接連破發可見一斑。

“三道紅線”新規把所有的房企劃在了同一起跑線，不論規模大小，只看資產結構。房企融資規模增速受限，對現金流的依賴加強，更多房企開始以價換量加快回款。

出售資產也是優化債務的手段之一，近期，房企精簡業務的現象明顯增多。12月1日，據北京產權交易所消息，保利集團旗下公司中藝世紀文化產業投資有限公司擬轉讓哈爾濱中藝祥和置業有限公司30%股權，轉讓底價2億元。11月27日，招商蛇口發布公告稱，全資子公司蘇南公司擬向招商證券投資轉讓無錫瑞商房地產開發有限公司24.5%股權，股權轉讓價格為人民幣2.99億元。11月12日，珠光控股將廣州御嘉投資100%股權、應收賬款權益出售。其中股權交易代價11.29億元、應收賬款交易代價18.54億元。

加之中國金茂附屬公司金茂西南企業管理(重慶)有限公司轉讓貴陽黔茂60%股權;招商蛇口轉讓深圳招盛閣置業100%股權;中南建設轉讓南通中南谷100%股權;中國金茂附屬公司福州興茂掛牌轉讓福州濱茂51%股權等，據粗略統計，近幾個月房企出售資產案例已有數十宗。

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