暗搶與明爭，均是實力見證。

去年6月26日，深圳經歷了一場現象級土拍，單日掛拍5宗宅地，吸金224億。如今，光景再現。11月23日，深圳刷新紀錄，單日掛拍8宗宅地，土地出讓總金額達到339.8億元，堪稱“史詩級土拍”。

此次土拍大戰吸引萬科、融創、金地、保利發展、中海、華潤、招商蛇口、華發、佳兆業等超25家房企參與。其中，位于寶安沙井的A301-0575地塊，由融創+華發以127.1億元收入囊中。結合游樂設施+酒店的規劃，這塊地融創或將用來建設全球最大的室內冰雪世界。另外，寶安西鄉地塊A122-0371也有10家房企參與競拍，超過130次舉牌后，最終被萬科以59.98億+配建6.6萬平方米人才房競得。

值得注意的是，23日這場土拍，新城控股與佳兆業聯合，首進深圳。安徽安聯高速公路有限公司、中信城開投資集團均是首次在深圳公開市場上斬獲土地。業內人士分析，深圳每次拍地都引起市場和媒體的高度關注，參與土拍相當于無形廣告，也是對企業的品牌宣傳。此外，深圳是粵港澳大灣區城市群中的核心引擎，又是一線城市中土地面積最小的城市，無論是戰略意義還是市場前景，都對開發商有極大吸引力。

近幾年，隨著粵港澳大灣區利好政策不斷落地，以及珠三角經濟區優越的發展前景，大灣區成為房企必爭之地。除公開市場招拍掛外，城市更新項目爭奪也暗潮洶涌。

似乎所有項目加上“大灣區”標簽，就會成為一樁穩賺不賠的生意。

利好政策不斷疊加大灣區9城土地成交破6000億

根據規劃，粵港澳大灣區囊括9座城市和2個特區(9城為廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶，2區為香港、澳門)，以中國0.6%的國土面積吸納了全國5%的人口，創造了全國12%的GDP，堪稱“中國第一灣”。

中國指數研究院數據顯示，2020年1月-11月，粵港澳大灣區內地9城，土地出讓金達到6331.44億元。單個城市來看，廣州出讓226宗土地，土地出讓金突破2000億元，達到2162.75億元，占9城總土地成交額的34.16%;佛山市土地出讓金也突破千億，達到1181.69億元;深圳依靠77宗土地成交，貢獻904.67億元，排在九城中第三的位置。最為惹眼的是惠州，截至11月30日，其土地出讓宗數達到390塊，排在九城之首，土地出讓金也達到545.46億元。

自2017年開始，粵港澳大灣區的二次頂層設計拉開大幕。2017年7月1日，《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》簽署。2019年2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式公布。作為中國最具活力的城市群，大灣區迎來了新一輪機遇期。

一年多來，多項利好區域發展的措施陸續出臺，包括對在大灣區內地城市工作的香港和海外高端人才給予稅收補貼等8項政策以及支持大灣區建設的80條金融措施等。

尤其是進入2020年，大灣區利好政策頻出。今年5月，國家開發銀行宣布，年內將向粵港澳大灣區提供融資總量3600億元，加大對粵港澳大灣區的金融支持力度。

8月，國家發改委印發了《關于粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃的批復》，同意在粵港澳大灣區有序實施一批城際鐵路項目，以服務粵港澳大灣區建設。規劃表示到2025年，目標是將大灣區鐵路網絡運營及在建歷程提至4700公里，全面覆蓋大灣區中心城市、節點城市和廣州、深圳等重點都市圈。規劃建設13個城際鐵路和5個樞紐工程項目，總里程約775公里，投資達4741億元。

日前，中國銀保監會副主席黃洪在第三屆粵港澳大灣區金融發展論壇上透露，銀保監會將引導金融機構加大對大灣區內包括新型顯示、新一代通信技術、5G和移動互聯網、生物醫藥等先進制造業和戰略性新興產業的金融支持。

業內人士分析，從政策及基建計劃來看，整個大灣區形勢一片大好，在這樣的大潮中，房地產往往能率先收割一波紅利，越來越多的人看好房企在大灣區的表現。

隨著大灣區建設提速，城市更新方面也利好不斷。

2019年9月，廣州東省任命政府發布《關于深化改革加速推動“三舊”改造 促進高質量發展的指導意見》。指導意見指出，土地或地上建筑物為多個權利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償協議，可實施政府裁決和司法裁判。與以往的規定相比，該指導意見把原80%同意率門檻進一步降低至2/3。

業內人士分析，大灣區針對加速舊改流程的利好頻出，預計對舊改流程可提速。一年多以來，大灣區城市更新已進入加速發展的快車道。

據廣東省三舊改造協會行業發展研究中心不完全統計，2020年4月-10月，位于大灣區的廣州、深圳、東莞、佛山等9個城市“三舊”改造和城市更新項目數量達2186個，新增“三舊”改造面積達3431.2萬平方米。具體從項目數量看，深圳舊改項目數量最多，達541個;其次是廣州，達481個;排名第三的是東莞，有347個。

從新增舊改面積來看，廣州新增面積最多，達726.95萬平方米;其次是東莞，達536.08萬平方米;排名第三的是深圳，新增444.04萬平方米。

來源：廣東省三舊改造協會行業發展研究中心

隨著中國城鎮化進程從原來的“粗放式發展”進入“精細化運營”時代，城市更新作為城市發展到一定階段的必然產物，正在一步步登上歷史舞臺。具體到粵港澳大灣區，其城市更新也必將成為兵家必爭賽道。

本地、外來房企上演“攻守道” 房企持續重倉大灣區

打江山容易，守江山難。

在涉宅用地方面，2020年1月-11月大灣區內地9城房企拿地TOP30名單中，既有碧桂園、佳兆業、萬科等本地房企積極拿地，也有龍湖、陽光城此類外來房企不斷發起挑戰。

同策研究院數據顯示，2020年前11月，30家房企在大灣區總計獲得173宗涉宅用地，拿地面積達到1189.78萬平方米，總拿地金額達到3358.28億元。其中，保利發展拿地金額超300億元，達到322.56億元，成為大灣區拿地金額最高的房企。此外，碧桂園前11月共獲取17宗涉宅用地，成為獲取地塊最多的房企。而中國恒大則以93.43萬平方米的拿地面積成為30家房企中拿地面積最高的。

來源：同策研究院

值得注意的是，中國恒大、佳兆業、中海、龍光集團在大灣區9城的拿地金額也超過200億元，保利發展、佳兆業、龍光集團的拿地宗數也均超過10塊。

作為大灣區龍頭房企，龍光集團表現了較強的競爭能力。財報顯示，截至2020年中期，龍光集團總貨值達9340億元。其中，大灣區占比82%，三年內可實現供應貨值4791億元，足以保障未來三年權益合約銷售的增長。

外來房企中，陽光城2016年首入大灣區，后聚焦廣州、深圳、東莞、佛山等關鍵城市，市場份額不斷上升。從2020上半年陽光城的總土儲分布看，其主要布局在大福建、長三角、珠三角、京津冀和戰略城市等五大區域。其中，在珠三角的土儲布局中，剩余可售建筑面積為837.4萬平方米，在總土儲中的占比16.8%。

同策研究院分析師丁垚表示，全國來看，大灣區與長三角是業內公認的“必爭之地”。一方面，已經深耕大灣區的房企在全國化布局的同時也要力保大灣區的份額;另一方面，一些近年新進大灣區的房企也在不斷開疆拓土。當然，由于大灣區的競爭日趨激烈，一些廣東本土房企除了灣區之外，也在不斷發掘粵東西北城市的機會，謀求利潤空間。

隨著房地產增量市場見頂，單純憑借傳統的招拍掛方式獲取土地已經無法滿足房地產企業的胃口。城市更新政策的出臺，為房企布局大灣區提供了新思路。

根據廣東省三舊改造協會行業發展研究中心數據，截至11月22日，廣東省三舊改造協會會員企業舊改項目數量高達255個。從項目分布來看，深圳是會員企業舊改的熱土，項目達86個，占比約34%;其次是廣州，項目數達64個;排名第三的是東莞，項目數達49個。

此外，數據顯示，會員單位中舊改項目最多的為華潤置地，項目數量達25個;其次是佳兆業，達24個;排名第三的是萬科，有19個舊改項目。

佳兆業一直以舊改專家著稱。截至今年上半年，佳兆業實現合約銷售360億元，舊改項目貢獻銷售超過30%。截至6月30日，佳兆業儲備舊改項目占地面積4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元。其中，深圳舊改占地面積占比27%，廣州占比36%。管理層在今年中期業績會上透露，集團未來將保持每年供應80—100萬平方米舊改用地規模，為地產開發提供穩定而有利的發展保障。

提起廣州舊改，保利發展曾第一個吃螃蟹。目前，保利發展在大灣區城市更新涉及改造面積已達千萬平方米。11月以來，保利發展分別成為珠海金灣三灶社區和廣州花都三東村改造項目的合作企業。其中，廣州花都三東村舊改項目位于花都區中部，項目總用地面積199萬平方米，預計總投資額300億元，為廣州舊改招標史上投資額最大的項目。

相比之下，萬科在大灣區的城市更新則顯得進退有度。11月，萬科退出廣州葵蓬村舊改，主要原因是無法平衡復建與融資成本。業內人士分析，舊改項目耗時長也意味著涉及的風險更大，相比普通的招拍掛項目需要更多的前期準備工作，而一旦由于政策的變動導致改造成本超出預算，及時抽身也不失為一個好辦法。

隨著都市圈發展分化加劇，大灣區因政策加持及區域優勢，其前景更加明朗，包括深圳、廣州、東莞在內的華南市場也蒸蒸日上。而無論是傳統招拍掛市場，還是城市更新，房企都不會輕易放過任何一個掘金機會。

關鍵詞： 大灣區