按照往年規(guī)律，9月至12月是租賃市場(chǎng)的淡季，大、中、小學(xué)開(kāi)學(xué)以后, 就業(yè)和學(xué)區(qū)住宅租房需求會(huì)消退，市場(chǎng)會(huì)逐步下滑，房屋租賃市場(chǎng)還將面臨新一輪嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇如火如荼行進(jìn)的當(dāng)下，租房市場(chǎng)仍顯得有些冷清。

日前，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布2020年8月全國(guó)大中城市租金均價(jià)報(bào)告。報(bào)告顯示，8月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.23元/平方米·月，環(huán)比微降0.05%，同比下降1.75%。其中，8月租金環(huán)比跌幅TOP5城市分別是泉州、青島、武漢、深圳及北京。

值得注意的是，武漢作為此次新冠肺炎疫情暴發(fā)的中心地區(qū)，房屋租賃市場(chǎng)遭遇沉重打擊，租金水平持續(xù)下滑，租賃市場(chǎng)活躍度仍不高。

9月8日，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示：“武漢由于受到疫情影響較為嚴(yán)重，上半年租賃市場(chǎng)尤其是第一季度租賃市場(chǎng)處于底部運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2-3月份市場(chǎng)成交量降至冰點(diǎn)，隨著4月份疫情得到防控，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回溫，持續(xù)到8月底。從租金水平來(lái)看，9月初武漢租金水平為26.4元/平米·月，環(huán)比下降1%，同比下降9.6%。”

同時(shí)，多位房產(chǎn)中介也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，疫情期間，武漢的房屋租賃市場(chǎng)一度停滯，他們個(gè)人乃至整個(gè)行業(yè)成交幾近“冰封”。隨著疫情漸漸有所緩和，畢業(yè)生和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的就業(yè)者住房剛需逐步提上日程，中介公司也紛紛行動(dòng)起來(lái)，爭(zhēng)取新客源，努力激活市場(chǎng)。

按照往年規(guī)律，9月至12月是租賃市場(chǎng)的淡季，大、中、小學(xué)開(kāi)學(xué)以后， 就業(yè)和學(xué)區(qū)住宅租房需求會(huì)消退，市場(chǎng)會(huì)逐步下滑，房屋租賃市場(chǎng)還將面臨新一輪嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

黃卉預(yù)測(cè)，隨著疫情得到有效控制和防控措施的常態(tài)化，在疫情不反復(fù)的情況下，明年春節(jié)后租賃市場(chǎng)熱度有望回升。

市場(chǎng)遇冷

在武漢工作的吳楊(化名)因?yàn)槟壳白庾〉姆孔蛹磳⒌狡?，最近正忙著找新房?/p>

“原來(lái)租房都是要求押一付三，現(xiàn)在押一付二也可以。”吳楊表示，自己在武漢已經(jīng)有兩三年的租房經(jīng)驗(yàn)，房子到期大概率會(huì)漲價(jià)，所以房子基本上是一年一換，但今年受疫情影響，她在看房時(shí)基本沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明顯的漲價(jià)情況。

租房市場(chǎng)的變化早已出現(xiàn)，由于新冠肺炎疫情的影響，從今年年初開(kāi)始，本應(yīng)是傳統(tǒng)住房租賃旺季的春節(jié)后，行情降至了“冰點(diǎn)”。貝殼找房的中介張靜向記者坦言：“我是今年一月份入職的，在一二月份，我一套房子都沒(méi)有成交。”

貝殼研究院租賃月報(bào)顯示，2月份18個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達(dá)78.9%，同比降幅高達(dá)82.7%，武漢的交易量環(huán)比降幅突破90%。不僅成交量下降，租房市場(chǎng)新增供需量環(huán)比也大幅縮水，2月份新增房源量及客源量相比春節(jié)所在的1月不增反降，新增房源量及新增客源量分別下降47%和14%。

張靜表示，與去年同期相比，武漢租賃市場(chǎng)存量加大，議價(jià)空間增大，租金價(jià)格持續(xù)下滑。“我估計(jì)租金的降幅在10%~20%之間，比如我最近剛剛簽約的武重經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)的一套住房，以前掛出去的價(jià)格是3000元/月，這次的成交價(jià)格是2600元/月。房東也‘放下身段’，從過(guò)去的‘半年以下免談’，到如今的‘短租也可以’。”

如果對(duì)比去年同期，這種趨勢(shì)更為明顯。去年武漢租賃市場(chǎng)的平均租金是40到45元每平米，但今年上半年卻下降到了30元每平米左右，房源從掛牌到成交的時(shí)間也比去年更長(zhǎng)，從40天左右延長(zhǎng)到了超過(guò)60天。

受疫情影響，今年874萬(wàn)高校畢業(yè)生面臨“云畢業(yè)”“云面試”以及暫緩入職。吳楊也向記者透露，今年新入職的畢業(yè)生多為去年秋招錄取，今年春招受疫情影響較為嚴(yán)重，而且有好幾個(gè)外地同事選擇離職回到家鄉(xiāng)就業(yè)。

張靜也有同樣的發(fā)現(xiàn)：“五六月份本應(yīng)是畢業(yè)生租房的旺季，來(lái)預(yù)約看房的大部分客戶也是剛畢業(yè)的大學(xué)生，但今年很多畢業(yè)生沒(méi)有返漢，導(dǎo)致看房顧客同比減少了20%。”

不過(guò)好消息是，隨著疫情逐步得到控制，畢業(yè)生及其他流動(dòng)人群租賃需求逐步釋放，第二季度以來(lái)武漢住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)步回升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年第27周武漢租金均價(jià)為31.08元/平方米·月，環(huán)比上漲1.08%，漲幅擴(kuò)大0.76個(gè)百分點(diǎn)。

隨著畢業(yè)季租房以及疫情的緩解，武漢租賃市場(chǎng)連續(xù)4周看漲，市場(chǎng)回暖明顯，預(yù)計(jì)還會(huì)有小幅上漲趨勢(shì)。張靜也表示：“7、8月份很明顯地感覺(jué)到，武漢無(wú)論是租房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)都比較活躍。”

黃卉分析稱：“隨著5-6月復(fù)工復(fù)產(chǎn)，高校畢業(yè)生的租房需求、外來(lái)人群的租房需求集中釋放，但總體的市場(chǎng)需求規(guī)模同比去年有所縮減。租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)‘剛需化’和‘集中化’的特征，換租等改善型需求減弱，租客對(duì)價(jià)格的敏感度也更高。租賃市場(chǎng)供需趨于緩和，不斷向‘承租人’市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，租客掌握更多主動(dòng)權(quán)和議價(jià)空間。”

激活在即

在客源稀缺的情況下，中介行業(yè)紛紛采取措施，推出一系列優(yōu)惠政策，通過(guò)“讓利”來(lái)盤(pán)活市場(chǎng)。

張靜所在的中介近期也在積極和房主協(xié)商調(diào)整租金。在張靜看來(lái)，租房市場(chǎng)供需發(fā)生變化，為與房東和客戶實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的合作共贏，和房東友好協(xié)商，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整委托價(jià)格，是根據(jù)當(dāng)下的行情所做出的決策。

除了租金的調(diào)整，各種優(yōu)惠政策的推出也是緊鑼密鼓。“月付”“0押金”已經(jīng)成為大多中介公司針對(duì)畢業(yè)生的常規(guī)優(yōu)惠政策。此外，針對(duì)今年就業(yè)難、市場(chǎng)冷的情況，許多中介公司再加碼，加大對(duì)畢業(yè)生的優(yōu)惠力度。張靜介紹：“今年公司針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生的‘海燕計(jì)劃’增加了‘0首付’選擇，還可以按月支付房租，同時(shí)在搬家和服務(wù)費(fèi)用上都有折扣。”

除了張靜所在的公司外，蛋殼考慮到疫情期間很多畢業(yè)生無(wú)法實(shí)地看房，“椋鳥(niǎo)計(jì)劃”針對(duì)畢業(yè)生推出入住6個(gè)月以內(nèi)享受1次免費(fèi)換租的服務(wù);我愛(ài)我家則推出畢業(yè)生可享受服務(wù)費(fèi)的折扣優(yōu)惠。

按照往年的市場(chǎng)情況，大、中、小學(xué)開(kāi)學(xué)以后，就業(yè)和學(xué)區(qū)住宅租房需求會(huì)消退，今年疊加疫情的因素，市場(chǎng)或會(huì)加速變冷，房屋租賃市場(chǎng)還面臨著新一輪嚴(yán)峻的考驗(yàn)。張靜說(shuō)：“今年也不例外，尤其是現(xiàn)在武漢高校實(shí)行封閉管理，九月以來(lái)市場(chǎng)又變得比較冷清了。”

雪上加霜的是，頻繁曝出的長(zhǎng)租公寓負(fù)面新聞使得其品牌受損嚴(yán)重。“以前覺(jué)得長(zhǎng)租公寓能夠滿足年輕人的居住需求，物美價(jià)廉，但疫情之后考慮到蛋殼、自如近期曝出的各種運(yùn)營(yíng)艱難的新聞，我可能還是會(huì)去找和房東直接簽約的房。”今年剛畢業(yè)的陳肖如此表示。

黃卉指出，市場(chǎng)遇冷也是行業(yè)修煉“內(nèi)功”的好機(jī)會(huì)，租賃企業(yè)要進(jìn)一步做好資金鏈管理，做好精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。據(jù)房東東數(shù)據(jù)顯示，2019年53家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

一個(gè)明顯的變化是，在管理上長(zhǎng)租公寓正在將房屋產(chǎn)權(quán)不明晰、由二房東管理的房源慢慢剔除，“因?yàn)橐咔槠陂g出現(xiàn)了很多二房東收取租金后‘跑路’的情況，平臺(tái)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于報(bào)驗(yàn)這一塊管控比之前更嚴(yán)格，我們現(xiàn)在只接受房東直接委托的房子”。

對(duì)于未來(lái)租賃企業(yè)的發(fā)展，黃卉建議：“一是要加強(qiáng)房源庫(kù)存管理，9月以后租賃需求減少可能造成空置率提升，租賃企業(yè)需要根據(jù)出租速度調(diào)整收房速度。二是要做好成本管控和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，保持健康的現(xiàn)金流儲(chǔ)備，加強(qiáng)現(xiàn)有房客源的維護(hù)以及租后服務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率，建設(shè)線上化信息，簡(jiǎn)化線下流程，提升效率。”

關(guān)鍵詞： 武漢