當趨勢來臨時，如何精準把握，抓住機遇，第一件要做的事情，一定是去學習。對于房地產行業來講，數字化改革勢在必行，對于為何轉型?如何轉型?轉型會產生怎樣的效果?房科技特別整理了幾位行業專家的公開演講，以求與正在探索中求進的同仁們撥云見日。

4月23日，明源地產研究院院長徐穎從疫情對中國經濟及地產行業的影響展開分析，對行業走勢及行業策略進行預判，并對房企數字化轉型的核心場景案例進行解讀。

他表示，

一、當下的地產行業面臨諸多不確定性

從外部環境來看，行業總量相比去年下降將是大概率事件;地產行業的調控雖針對邊際放松，但仍會持續;行業幾乎所有房企都掙錢將成為過去，“你死我活”的白熱化競爭將是常態。

從內部經營來看，地產行業TOP50的平均利潤率持續走低;地產行業拿地價格難現大幅增長，指望地價大漲覆蓋投資失誤也越來越不可行;成本、三費、稅費都在持續走高，房企經營壓力逐步顯現;過去房企決策層多關注銷售回款、節點達成為主，對詳細經營數據洞察不夠。

二、數字化轉型是房企必然選擇

在全新的行業周期下，房企要提升“商業效率”并獲得可持續發展，核心關鍵就在于比競爭對手有更敏銳的洞察力?；趯?ldquo;外部環境”和“內部經營”的敏銳洞察，房企要具備快速決策、快速落地的能力，將敏銳洞察貫穿至終端，做到“船大也可以迅速掉頭”。通過數字化轉型升級，以敏捷的數字化體系來應對不確定性，是房企的必然選擇。

三、2020年數字化轉型升級正當時

近年來，云設施和移動互聯技術快速普及，大數據、人工智能、VR/AR等新技術迅速發展，產業互聯網ABCDE(Algorithm算法、 Big data大數據、 Computing云計算、 Domain領域、 Ecosystem生態)全面興起，這些都恰好為房企構建全新的數字化運營體系提供了成熟的技術底座，企業可通過數字化享受全社會的互聯網基礎設施的紅利。

中國經濟受疫情影響不小，但也為房企數字化建設提供非常好的契機，房企的許多業務都開始轉向在線化，如營銷在線、招標在線、工程在線等。此外，行業在近期推出各種在線直播課程，面向客戶和供方的視頻教學等，進行賦能在線。

房企數字化是企業的第四張報表，是全新的商業模式，廣受資本市場認可，值得投入。

四、房地產企業數字轉型的幾個典型步驟

第一步：客觀全面認知自身企業當下的數字化水平;

(可參照明源的體檢表進行全面診斷)

第二步：厘清“主營業務”和“創新業務”的權重，制定合理的數字化建設目標，規劃清晰的數字化建設節奏;

第三步：圍繞“業務為主、技術為輔”的中心思想，短期目標為企業經營賦能，中長期目標是數據智能;

第四步：按照三步走的邏輯“信息化、在線化、智能化”，條件具備時可以彎道超車。

五、數字化轉型必經的三大階段

第一，實現業務流程的信息化管理和控制，流程越快、數據越準，則水平越高，這是過去十余年大部分企業重點發力的領域，我們稱之為“信息化階段”，關鍵詞是“管控”。

第二，員工、伙伴和客戶以在線方式廣泛連接，用移動互聯網工具打破時空限制，實現業務效率的極大提升，同時沉淀數據，為未來的智能化奠定基礎，我們稱之為“在線化階段”，關鍵詞是“提效”。

第三，通過數據化的持續沉淀建立起雙中臺，通過共享服務鏈接生態圈，接入更多的生態資源和生態能力，通過數字中臺系統化沉淀數據資產，用AI算法來驅動業務，我們稱之為“智能化階段”，關鍵詞是“數據”。

真正的數字化轉型，一定是在三個領域都取得長足的進展，三者層層遞進、缺一不可：沒有信息化階段所構建的堅實底盤，在線化就很容易變成空中樓閣，而跳過在線化的廣泛場景覆蓋，直接去尋求大數據的智能化，更是無根之木、無源之水，很容易“鏡花水月一場空”。

六、2020年的房企數字化建設重點

2020年，房企“去庫存、抓回款、降成本、強合作、穩杠桿”，都應有清晰的目標和落地思路。

去庫存：標桿房企去庫存核心策略

● 分類去化：按照庫齡、業態、區域對庫存進行分類盤點;優先處理容易去化的，難去化的形成專題，專項應對;以月為單位面向管理層推送相關指標。

● 源頭控制：對前期投資、設計提出明確要求和約束;不僅控首開去化率，還要設定輔助性/結構性指標;以銷定產、產銷匹配。

● 聯席監控：建立起從集團、城市到項目的聯席監控制度，實時預警，縱向打通，橫向拉通。

● 專家賦能：成立專門的專家小組，針對去化難的重災區進行訓檢， 并給出定向幫扶。

● 定期復盤：通過定期的復盤，進行定期優化，反向指導下一次的方案制定和產品優化。

● 信息化加持：通過信息化支持，動態管控、可視化亮燈預警。

抓回款：強化銷售回款的六大關鍵要點

● 提高周轉率，做大基數;

● 把控好付款方式;

● 做好回款基礎工作;

● 完善回款考核，制定可行目標;

● 維護好政府/銀行關系;

● 利用信息系統加強回款。

降成本：利潤管控八大黑洞

強合作：三大信息對稱平臺助力房企精細化練內功

房企需通過信息對稱平臺，助力精細化練內功，提高企業容錯率。

信息公開：基于數字化，實現內外洞察，把握不確定環境下的確定性;

建章立制：借鑒標桿企業的流程、表單、報表等，將“名人名企”的優秀做法內化至企業中;

專業交圈：加強發展/成本/招采/設計/工程/報建/營銷/客關/法務/物業等10個專業職能交圈協作，實現過程管控。

穩標桿：疫情影響下，房企將迎來新一輪融資窗口期

房企要積極主動與銀行溝通，抓住境外發債機會，做好境內正常貸款，緊盯公募發債定增市場動態，爭取信托市場機會，充分利用供應鏈融資，加強與非銀機構合作。

七、房企數字化建設的4個誤區

誤區一：一味追求技術和平臺，忽視業務融合

不少房企一味追求最強大的平臺技術，忽略了與業務的融合。從為公司的一線業務賦能的角度，技術和平臺固然重要，但這只是基礎。真正要解決問題，還是要基于對業務的深度洞察。就好比一個人，不僅要身體強壯，更要有解決問題的能力，這才是人的真正的價值。所以，公司的信息化建設，核心原則還是要解決一個平衡的問題。

并且，當下的技術發展非?？?，安全、存儲、分析的技術底層已經都很發達，不再會是房企的瓶頸，反而對業務的深刻洞察會更關鍵。所以，技術不是越高級越好，適當就好，關鍵是要有對商業和業務的洞察。

誤區二:以為數字化轉型能夠立竿見影，缺乏長期投入的耐心

房企推進數字化轉型，是為了降本提效，提升業績水平。有些房企非常心急，一上線希望馬上看到成效，短期內沒有業績產出，馬上就泄氣了，沒有耐心持續投入。

但是，數字化轉型是一項長期的戰略行動，需要長期投入。目前來看，其實很多房企的數字化轉型還處于初期打基礎的階段，短期內帶來的改變無法覆蓋投入是再正常不過了。

如果房企真正下決心要做數字化轉型，就要做好長期投入的打算，算大賬，算長期賬。

誤區三:以為上了ERP就萬事大吉了，實則無法應對業務變革需求

很多房企往往認為，上線ERP管理軟件之后就完成了數字化的建設歷程，但實際上只是完成了第一步，只是解決了覆蓋問題，但沒有解決業務變革和提升的訴求。

首先，對于一些創新業務，舊有的套件無法滿足;其次，應用過程中的數據治理難以完成;第三，高層決策的需求往往隨著行業變化而變化，需隨時更新;第四，隨著全社會數字化的成功實踐，借助外部數據和外部能力來為企業經營賦能，需要更多新的嘗試和創新。

誤區四：不惜重金自建系統，忽視供應商的價值

很多標桿房企不差錢，于是投入巨額成本自建系統，甚至為此專門成立科技公司。不少中小房企，看到標桿房企搞自建，自己也跟風搞，最后投了很多錢花了很大精力卻沒有成效。

短期來看，自建系統很美好，但長期來看，這種模式是存在隱憂的。

首先，自建的系統封閉性強、迭代慢。房企自建系統，所有的智慧都來自企業內部，無法汲取行業的智慧。如果IT團隊和業務團隊能力有限的話，系統效果更會大打折扣。

其次，代價高。企業自建的成本代價非常高，比如公寓業務，有些房企選擇自己組建龐大的IT團隊編制一套公寓系統，幾年下來成本耗費近千萬，投入產出比極低。

當然，我們不完全否定自建模式，自建還是選擇專業的供應商，其實取決于房企自身的實力，如果IT團隊和業務團隊能力很強，自建應用，可以更貼合自己的業務需求。

但如果房企自身底子很薄，也缺乏這方面的經驗，那就建議選擇行業中好的成熟的解決方案，這樣成本更低，性價比更高。

選擇優秀的供應商，一方面，他們專業性更強，經驗豐富，能幫房企少走很多彎路;另一方面，他們視野更開闊，能實時了解到行業內最先進的做法，幫助房企學習標桿的成功經驗，快速迭代，跟隨著整個行業一起成長。

CBRE全球首席技術官：房地產數字化變革

日前，CBRE世邦魏理仕全球首席技術官Chandra Dhandapani到訪中國時，曾發表演講，她表示，我們已經清楚地看到房地產行業正在經歷一場變革。

CBRE世邦魏理仕全球首席技術官Chandra Dhandapani

PropTech房地產科技投資在過去的五年間飛速增長，2019年成為了迄今為止此類投資增長最強勁的一年——僅在第一季度就有50億美元的投資投入。隨著大數據、人工智能、區塊鏈、物聯網和5G等技術的深度融入，CBRE看到這場房地產數字化變革具有三大趨勢特征：

“首先，房地產行業已經開啟體驗式服務時代。作為消費者，我們注重服務和消費的體驗，更甚于產品本身;而作為員工，我們也期待在工作場合能夠獲得更好的體驗。”

“第二個趨勢則體現在智能樓宇和物聯網的普及。我們希望可以在工作場所也能擁有智能家居所提供的便利和高效。”

“第三個趨勢是機器學習的發展幫助我們更好地了解人們如何與房地產實現互聯互動。”

Chandra指出，房地產企業面對產業科技化和數字化的變革，需要提升靈活性，用設計思維方法去深入了解及適應現有及新客戶的需求，利用房地產科技留住和吸引卓越人才，增強企業訪問及利用數據的能力，降低能源消耗，推動及實現整個行業的可持續性發展。

RET睿意德西南區域總經理王婭：5G時代的商業地產數字化轉型

近日，RET睿意德西南區域總經理王婭也在公開演講時表示，5G時代的到來，我們的生活將呈現如下趨勢的變化：教育娛樂化、娛樂教育;高質量個性化服務全面普及;人口老齡化不再是問題;大規模標準化產品時代走向終結;商業模式創新更加重要;產業工人被取代;預測和預防自然災害成為可能;政府成為數據服務的最大采購方;網絡出現去中心化。

而在5G時代，商業成功的三要素包括商業洞察、技術實現、數據分析。人、場、貨之間的精準匹配，商業生態的重構，已經成為商業地產新模式。

她認為，5G是數字化轉型的一個窗口期，針對目前購物中心系統存在的五大痛點：

1、會員難以激活、會員數據庫全年有效激活激活比例低，價格促銷成本高，黏性弱。

2、銷售統計不準確，商戶逃單漏單，缺乏有效監督。

3、租金收繳不及時，租金管理不完善，招商操作信息反饋慢，租賃工作不透明。

4、數據缺乏交互，不同模塊數據自稱體系，缺乏交叉，系統成為了錄入平臺，而非分析平臺，報告產出碎片化。

5、風險預警不足，對客流和租金收益無法提前做出預估，物業反映不及時。這些問題，王婭在報告中闡述到，5G時代的到來可以加速購物中心數字化轉型。

但同時也需注意：大數據是進行數字化的工具，而不是數字化本身;真正的數字化升級需要建立在一套打通的數據系統之上;數據迭代和算法迭代，意味著數字化升級需要時間才能看到效果;數字時代也并非全靠數據，算法優化在很大程度上需要結合主觀判斷;數字化升級是一個積極求變的過程。

數據中臺解決的是企業級的邏輯概念，數據中臺不等于數據倉庫加數據平臺。

數據中臺解決的核心問題是：

效率提升(數據庫為什么不能實現實時精準推薦?系統是否及時做出租戶更新和租期預警?數據庫的大量數據只能實現人工靜態提取，指標報表不足以實現系統性數據分析并支持決策。)

各端協作(數據源之間的維護和共享存在較大缺口，如購物中心市場部對于活動帶來相關提袋率提升，會員活躍度等數據無法做到全面準確的掌握，很難從對客戶粘性，銷售額的精準提升方面著手調整活動運營策略。)

能力補充(不同數據端的處理和維護是一個相對獨立的技術，需要相當專業的人來完成。商業及品牌運營管理人員對數據的處理不熟悉，而數據技術平臺專家不了解購物中心運營邏輯，大量的數據資源卻無法為購物中心提供價值。)

數字化轉型的最終實現是萬物互聯，消費體驗的升級與商業場景的變化。

關鍵詞： 地產企業