今年上半年的樓市，并未出現(xiàn)“翹尾”行情。

據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-6月全國(guó)100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，近八年中僅高于2022年同期。價(jià)格方面，今年上半年24個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲，74個(gè)城市累計(jì)下跌。

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中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)。在積壓需求釋放以及政策顯效等因素帶動(dòng)下，一季度市場(chǎng)活躍度回升，特別是熱點(diǎn)城市市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。

“但在二季度，前期積壓購(gòu)房需求基本釋放完畢，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)活躍度持續(xù)低迷。6月各周新房成交規(guī)模降至2月以來(lái)低位，市場(chǎng)降溫明顯。”陳文靜稱(chēng)。

6月未出現(xiàn)“翹尾”行情

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年6月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1509萬(wàn)平方米，創(chuàng)5年來(lái)同期新低，環(huán)比下降9%，同比下降25%。

分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市韌性略好于二三線(xiàn)。今年6月一線(xiàn)城市新建商品住宅預(yù)計(jì)成交245萬(wàn)平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線(xiàn)。上半年，一線(xiàn)城市新建商品住宅成交累計(jì)同比仍增長(zhǎng)20%。

價(jià)格方面，據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年6月全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅平均價(jià)格為16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%。

今年6月，二手房成交規(guī)模也保持了回落態(tài)勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全國(guó)17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為630萬(wàn)平方米，環(huán)比再跌21%，跌幅較上月進(jìn)一步加大，同比也轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，下跌5%。

“今年6月市場(chǎng)成交不容樂(lè)觀，并未出現(xiàn)年中放量的行情，交易量反而一降再降。”克而瑞分析師表示。

“往年6月的市場(chǎng)可能會(huì)有一波半年度‘翹尾’行情，但今年卻沒(méi)有出現(xiàn)。”陳文靜表示。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)百城重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降27.9%，5-6月，新房市場(chǎng)延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

其中，6月，受去年同期高基數(shù)影響，重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比在連續(xù)增長(zhǎng)4個(gè)月后轉(zhuǎn)降，降幅超20%，環(huán)比略有增長(zhǎng)，但絕對(duì)規(guī)模為2016年以來(lái)同期最低水平。

預(yù)計(jì)7月市場(chǎng)交易活躍度將下降

“從上半年市場(chǎng)情況來(lái)看，總體上處于一種橫盤(pán)狀態(tài)。無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)的預(yù)期很弱，而認(rèn)為房?jī)r(jià)可能繼續(xù)回落的預(yù)期則很強(qiáng)，這將對(duì)買(mǎi)家購(gòu)房行為產(chǎn)生重要影響。”陳文靜稱(chēng)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，整體來(lái)看，今年上半年市場(chǎng)由強(qiáng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)入弱修復(fù)階段，部分城市目前仍面臨一定的下行壓力。

“需求不濟(jì)加上暑期淡季將至，預(yù)計(jì)7月市場(chǎng)交易活躍度將繼續(xù)下降，成交規(guī)模大概率會(huì)繼續(xù)下挫。”克而瑞分析師認(rèn)為。

中指院華中大區(qū)總經(jīng)理李汶沄表示，今年以來(lái)已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，其中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門(mén)等十余城對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行放松。隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年市場(chǎng)對(duì)于各地將加大政策調(diào)整力度的預(yù)期有所增強(qiáng)。

“市場(chǎng)此前認(rèn)為6月份出臺(tái)重磅政策的預(yù)期非常強(qiáng)，但目前來(lái)看，卻并沒(méi)有落地。多數(shù)城市已取消限制性政策，各地需要更大力度的托底政策，才能遏制住市場(chǎng)下行趨勢(shì)。”陳文靜表示。

事實(shí)上，今年上半年各地已出臺(tái)政策的頻率相當(dāng)高，二三線(xiàn)城市占據(jù)絕對(duì)份額，成為政策調(diào)整的主力軍。

王小嬙表示，上半年出臺(tái)松綁政策的城市中，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市數(shù)量明顯增多，主要是對(duì)近郊板塊的限制性政策進(jìn)行了松綁。“上半年地方調(diào)控還出現(xiàn)了新的特征，‘一區(qū)一策’逐步作為新的調(diào)控方式，被探索實(shí)施，目前來(lái)看，‘一區(qū)一策’的城市主要集中于一線(xiàn)城市。

對(duì)于下半年市場(chǎng)走向，陳文靜認(rèn)為，購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多重因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵。

“這些因素能否好轉(zhuǎn)，以及政策托底力度的大小，直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。中性預(yù)期下，下半年市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，銷(xiāo)售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，全年銷(xiāo)售面積與2022年基本持平。”陳文靜補(bǔ)充道。

多位分析師表示，當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍然不穩(wěn)固，復(fù)蘇動(dòng)力偏弱，后續(xù)市場(chǎng)修復(fù)很大程度上仍依賴(lài)于政策端利好以及宏觀環(huán)境的改善。

“改善性市場(chǎng)將迎來(lái)窗口期，在當(dāng)前政策鼓勵(lì)三孩以及中央多次提出支持剛性和改善性合理購(gòu)房需求釋放的支持下，預(yù)計(jì)未來(lái)改善性需求將會(huì)迎來(lái)突破發(fā)展。”王小嬙稱(chēng)。

來(lái)源：財(cái)聯(lián)社

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