3月30日，自然資源部、銀保監會發布了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，明確全面推進“帶押過戶”。

緊跟著，3月31日，北京四部門聯合發布通知，正式啟動二手房交易“帶押過戶”模式。另據自然資源部介紹，自去年試點以來，全國已有15省100多城開展了“帶押過戶”。

【資料圖】

那么，推行二手房“帶押過戶”，有哪些好處？對房地產市場又會帶來怎樣的影響？

01 地產銳觀察

什么是“帶押過戶”

所謂“帶押過戶”，就是被抵押房產在轉讓時，不需要先還清銀行房貸、解抵押，就可以直接完成過戶，并發放新的貸款。

需要注意的是，"帶押過戶"需滿足一定的條件，比如北京明確：

1）必須是個人名下的住房；

2）房產在北京的銀行僅存在一次有效抵押，被多次抵押的無法操作；

3）賣方房產未結清的貸款為個人住房商業貸款。如是組合貸，公積金貸必須已結清；

4）買方是全款買房，或者是申請個人住房商業貸款購房。

02地產銳觀察

“帶押過戶“有啥好處

從字面上很容易理解，推行“帶押過戶”可縮短二手房交易周期，提高交易效率；同時，能提高交易安全性；重要是，能降低二手房交易成本。

?效率：

此前，房貸未結清的二手房，轉讓時需要經過賣方還清房貸、解抵押、過戶、買方再抵押、銀行批貸等流程，辦理周期通常需要2-3個月。

而推行“帶押過戶”后，整個交易周期被大大縮短。

比如，自去年9月推行“帶押過戶”的合肥市，只要提供貸款的銀行同意配合，3個工作日內就可發出新的產證，走完過戶流程。

再比如武漢市，從去年11月起開啟推行二手房“帶押過戶”政策推行后，過戶登記、二次抵押登記、原抵押注銷登記等流程可一并申請、無縫銜接辦理，僅需半天時間就可全部完成。

?省錢：

此前二手房賣方需要先還清銀行房貸、解抵押，很多人為籌措資金，會選擇用“過橋貸”，成本一般為過橋資金的1%。找第三方牽線，還需要交一筆服務費（約0.05%-0.1%）。

推行“帶押過戶”之后，這些錢就可以省了。

另外，北京版“帶押過戶”通知明確，辦理過程中，無須第三方機構提供擔保或其他服務，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

?安全：

此前二手房交易時，一種情況是需要買方墊資，即買方先給賣方提前支付一筆錢，幫助賣方籌錢結清房貸，過程中存在賣方拿錢跑路的風險。

賣方籌措資金用“過橋貸”時，還需要將房本、銀行卡、身份證等材料放在過橋機構質押，過程中也可能存在不可控風險。

而推行“帶押過戶”模式后，這些風險就都不存在了。

03地產銳觀察

“帶押過戶“會帶動樓市？

按照兩部委所發通知，將推動“帶押過戶”在省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展。

這幾天，多地和金融機構積極響應，除了北京外，3月31日，東莞市住建局也發布通告，定于4月3日起開展二手房“帶押過戶”業務。

那么，推進“帶押過戶”會不會進一步提升二手房市場行情呢？

按道理，目前房貸利率相較存量房貸有較大的利率差，“帶押過戶”會進一步降低換房成本，應該會促進二手房交易活躍度。

但是，也需要考慮落地執行中遇到的一些問題。

比如，如果買家選擇和賣家按揭貸不同的銀行借貸，即跨行辦理再抵押，原按揭貸銀行就會損失一筆“優質資產”，它會不會配合？

再比如，以北京為例，賣房客戶通常都是“賣一買一”的改善型客戶，或以舊換新，或以小換大，或以遠郊換核心。而北京二套比例高（普宅60%，非普80%），可能很多人賣了一套房子后到手的資金，還不夠換房的。

并且，目前多地二手房掛牌量維持在高位。據鏈家平臺，2月北京、佛山等十余城二手房掛牌量超過10萬套，蘇州、南京、天津、重慶的掛牌量突破了15萬套。

這意味著，如果想促進二手房交易持續回暖，促進社融中的居民中長期貸款（即按揭貸款）增長，政策還應該從降低買方交易門檻及交易成本的角度，多進行考慮，比如降低比例及交易稅費。

綜上，“帶押過戶”能在多大程度上提高二手房交易行情，進而帶動一手房市場，還需要進一步觀察。

同時說明，視市場走勢，一線城市及部分二線城市仍然有進一步釋放住房需求的政策余量。對后市，或不用太悲觀。

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