一、 測評體系與意義：

本輪房地產調控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導均價等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產行業邁入新的發展階段，原有的高杠桿、高周轉、高負債的經營模式面臨著諸多挑戰，新政策在引導企業降低杠桿，實現持續穩健發展。在行業轉型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調整等諸多問題，部分房企未能及時調整市場策略，最終在發展過程中面臨著流動性問題，甚至出現債務違約和破產重組的情況。

【資料圖】

現階段，政策持續回暖，多數城市出現邊際放松，銷售持續下滑的趨勢得到遏制，房企經營安全狀況得到改善，但是市場仍舊低迷。因此，持續關注房地產企業安全經營狀態，防范房地產行業發生系統性風險具有重要的現實意義。此次安全測評的意義在于規范房地產企業經營行為，引導房地產企業健康成長，有利于房地產行業的可持續穩健發展。

二、 測評結果與說明：

根據測評體系，測評結果如下所示：

在本期測評過程中發現房企經營總體上繼續承壓，隨著4月和5月中央密集出臺樓市維穩政策，6月逐步傳導到地方政府，各地政府調控放松的力度繼續加大，盡管融資和土地市場仍在低位徘徊，但是銷售已經出現大幅回暖跡象，市場已經迎來溫和復蘇，形勢出現明顯好轉或在下半年發生。

在政策方面，為響應中央調控主基調，6月地方供求端寬松政策密集出臺。6月，80余城發布超過100條穩樓市政策，主要涵蓋以下五個方面。其中南京、武漢等城市放寬限購，主要在購房資格增加非限購區域等方面；南昌、成都等城市調整公積金政策，主要涉及提高公積金貸款額度和降低公積金貸款首付比例等方面；多地購房補貼政策持續發力，長沙、佛山等地出臺包括一次性安家補貼、降低契稅等住房補貼政策；儋州、資陽等多地放松房屋預售制度，主要包括減少預售限制等措施來提高推盤速度；鄭州、許昌等地重新發起房票安置相關實施辦法。

在銷售方面，6月房企銷售總額環比增加過半，同比降幅收窄。6月單月30家典型上市房企合計銷售額為5551.1億元，環比上漲50.7%，同比下滑36.1%，雖然仍保持較大降幅，但較5月48.2%的同比降幅已經出現顯著收窄跡象，這主要由于5月和6月政策回暖持續刺激需求釋放，房企把握時機加大推盤與優惠力度促成交。1-6月，30家典型上市房企合計銷售額為23013.9億元，同比下滑45.6%，降幅較1-5月的48.0%持續收窄，新房銷售總體上呈現出止跌回升特征。

在投資方面，6月集中供地城市多為國央企拿地，熱點城市民營企業參與力度逐漸變大。6月22城中有6個完成集中供地出讓，除杭州、寧波以外的4個城市拿地企業主要為地方國資平臺，部分熱門地塊大型國央企也積極參與。但6月土拍也發生了一些明顯的變化，較為熱門的杭州、寧波的集中供地土拍中，民營房企拿地宗數占比分別達到64%和36%，主要原因在于隨著杭州和寧波兩個城市商品住宅銷售的回暖，使得財務穩健的民營房企看好后市投資意愿增強。

在融資方面，6月房企融資環比止跌回升，民營房企間出現分化。2022年6月房企在信托、境內債、境外債、資產證券化四個渠道共融資865.8億元，環比增加18.3%，同比下滑61.0%。1-6月房企四個渠道總融資規模僅5343.3億元，同比下降55.2%，相較于1-5月同比53.9%的降幅略有收窄。今年前5個月房企融資規模大降，隨著新房銷售逐步回暖和政策利好的逐步落實，前期積壓的融資需求逐步釋放，房企融資于6月開始回暖。從獲得融資的房企類型來看，主要集中在國企、央企和地方城投平臺，盡管政策強調要加大民營房企的融資支持力度，但僅限于目前仍在穩健經營的民營房企，出險房企如恒大，融創等難獲得融資支持，仍主要以資產出讓的方式回籠資金以度過償債高峰期。

三、典型企業分析：

在行業承壓的背景下，國企央企性質的房地產公司由于融資支持狀況表現較好，通常經營狀況較為安全，在本批次測評中此類企業通常獲得五星級或四星級的測評。部分民營企業由于經營穩健仍舊取得不錯的評級，本文選出華潤置地、越秀地產和濱江集團三家企業進行分析，以求探尋其評級背后的經營狀況。

華潤置地：6月銷售額環比大增，類REITs融資開啟商業拓展新模式

6月銷售環比增加95%，本月新添70億融資。從銷售角度來看，6月，華潤置地單月銷售額為396.8億，同比增長2.5%，實現2022年單月增幅首次由負轉正，環比上漲95.3%,和30家典型上市房企6月累計銷售額環比增幅50.7%相比，優于行業表現。企業1-6月銷售額為1210億元，同比下滑26.6%，明顯優于30家典型上市房企1-5月累計銷售額同比下滑幅度45.6%，在行業承壓的背景下，華潤置地6月銷售額實現強勢反彈。從融資角度來看，6月與銀行訂立一份49.5億元的貸款融資額度，并且成功發行20億元公司債，票面利率最高為3.3%，融資成本仍處在行業較優水平。

類REITs融資助力商業項目回籠資金與快速擴張。6月16日，華潤杭州蕭山萬象匯100%股權成功掛牌轉讓，最終被中信證券獲得，此次類REITs融資過后蕭山萬象匯將會繼續由華潤來運營管理。除了回籠現金流，資產證券化業務后續或成為華潤置地在商業地產規模上的重要推手。截至2021年末，華潤置地擁有在營購物中心面積669萬平方米，按照華潤置地的規劃，預計2025年在營購物中心將達到100個，總面積1200萬平方米，未來華潤置地旗下存量商業面積還將呈現快速增長。商業類資產通常資金沉淀較多，運營周期較長，如果未來華潤置地商業保持著較高的增長速度，必將會對華潤置地的現金流產生較大的壓力。華潤置地通過資產證券化的方式可以快速回籠資金，同時也可以緩解住宅物業開發總體市場規模下滑的困境，為后續華潤置地在存量時代可持續發展提供源源不斷的現金流?；谝陨隙唐谂c長期經營表現，華潤置地在本次測評中獲得5星級。

越秀地產：1-6月銷售額同比轉正，TOD模式開啟異地擴張

銷售額持續穩定增長，融資渠道保持暢通。從銷售角度來看，越秀地產6月單月銷售額為143.0億元，環比增長73.2%，同比上升118.6%，在焦點研究院統計的30家典型上市房企中，越秀地產6月銷售額環比增長率顯著高于行業均值。1-6月越秀地產累計全口徑銷售額為489.1億元，同比增加3.2%，在焦點研究院統計的30家典型房企中，越秀地產成為唯一一家業績同比仍能實現正增長的房企，越秀地產強勁的銷售表現將為企業帶來更多的現金流，使得企業經營更加穩健。從融資角度來看，6月越秀地產新增加兩筆融資，一個為附屬公司獲取15.6億元的定期貸款融資。另一個為發行規模為11億元的融資債券，融資利率介于2.9%-3.4%之間，企業融資渠道暢通且成本較低。近日，國際評級機構穆迪也對越秀地產良好的流動性和融資渠道的暢通表示了肯定。

首次實現異地TOD項目的成功復制，TOD戰略深化推進穩固護城河。截至2021年末，越秀地產共擁有6個TOD項目，總土地儲備達到376萬平方米，約占越秀地產總土地儲備的13.9%。2022年1-6月，越秀地產新增2個TOD項目，對應計容建筑面積約66萬平米，并且上半年實現杭州TOD項目的首次落地，也標志著越秀地產首個廣東省以外的TOD項目正式落地，進一步實現了向全國擴張TOD項目的重要戰略，為越秀地產全國TOD項目的開發與運營打開了較為廣闊的發展空間。TOD項目拿地是越秀地產主要增儲方式之一，TOD項目通常臨近地鐵，開發難度和溢價空間較大，具備門檻高、毛利率高、周轉快的優點，企業在TOD項目上的開發優勢有利于未來穩健釋放利潤，較快回籠資金?；谝陨隙唐谂c長期經營表現，越秀地產在本次測評中獲得5星級。

濱江集團：重倉杭州耗資225億拿地，多重利好將迎來業績增長期

6月銷售額同比增長近三成，持續逆勢擴土儲。從銷售角度來看，濱江集團6月銷售額為234億元，同比增長28.8%，實現單月首次同比增幅轉正。1-6月累計銷售額達到683.9億元，同比減少22.2%，下滑幅度顯著低于30家典型上市房企合計銷售額45.6%的同比降幅。濱江集團實現銷售的逆勢增長主要由于其深耕杭州的經營策略，濱江集團在杭州積累了良好品牌口碑，其市場占有率逐步增加，構建起在杭州的品牌護城河。從投資角度來看，在6月的二批次杭州集中供地過程中，濱江集團再次斥資225億元拿地12宗，此外還于6月13日以48億元抄底陽光城永康項目。企業6月持續逆勢擴土儲也向外界展示了其強大的資金實力和對于未來規模增長的信心。從融資角度來看，濱江集團旗下子公司6月仍能獲得銀行開發貸支持，月內提供共計13.62億元銀行貸款擔保，還于近期成功發行票面利率為3.9%，總額9.7億元短期融資券。

多重利好加持，下半年有望迎來全面復蘇。二季度杭州出臺松綁限購、優化二手房交易、降低落戶門檻等新政，6月杭州二手房共成交6624套，相較5月份上升約37%，考慮到杭州樓市需求旺盛，預計樓市下半年銷售復蘇較快。此外，濱江集團表示今年杭州第一批集中拿地的項目部分在今年可以達到預售條件，預計隨著樓市的復蘇將會逐步入市。由于政策、融資、銷售等方面優勢逐步呈現，后續濱江集團可憑借充足土儲與品牌影響力，有望率先受益行業復蘇，屆時企業現金流狀況將會得到持續改善，經營安全將會進一步提升。基于以上短期與長期經營表現，濱江集團在本次測評中獲得5星級。

關鍵詞： 華潤置地 濱江集團 上市房企