編者按：房地產(chǎn)市場熬過了2021年的“至暗時刻”，2022年也稱得上“刻骨銘心”。

開年以來，國家各部委罕見地齊齊站出來表態(tài)，定調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展方向，幾乎每天都有城市加入到調(diào)控隊列中，樓示反轉不再是信號那么簡單。

【樓市破局，聚焦新機】——樓市進入密集優(yōu)化期，因城施策導向下，昆明房地產(chǎn)新機顯現(xiàn)，如何突破迷霧，破局重生？本篇為商務商業(yè)篇。

4月16日，昆明市政府辦公室發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》（以下稱《意見》），出臺8條25項措施，對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和需求環(huán)節(jié)都給與了支持，意在促進昆明市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

意見涉及商業(yè)物業(yè)去化、商務用地供應、開發(fā)商資金緩解、回遷安置、公積金貸款條件等。除4月18日迅速落地執(zhí)行的公積金新政（戳《【收藏】昆明公積金問題最全答疑！》查看公積金最新政策及相關問題）引起廣泛關注，放在意見首位的“加快商業(yè)商務用房去化，合理使用商業(yè)商務用地”也是意味深長的“一筆”。

《意見》部分節(jié)選（來源：昆明市人民政府）

可以看到，針對商業(yè)商務用房去化，意見主要針對用地供應、商住比例、用地調(diào)整等方面提出政策支持，具體作用可大致歸納為以下幾點：

一、調(diào)節(jié)供地節(jié)奏，放緩商業(yè)商務用房供應，當前主要任務是去庫存。

二、按片區(qū)配比商業(yè)商務用地，可以大大減輕房企拿地壓力，利于提高拿地預期和積極性。

三、即便已出讓的土地，開發(fā)商也可以申請調(diào)整商業(yè)開發(fā)比例，能夠在很大程度上減緩手握大量商業(yè)用地開發(fā)商的開發(fā)壓力，同時減少供應。

四、通過調(diào)整用地性質(zhì)縮小商業(yè)商務市場供應規(guī)模，同時為促進新型產(chǎn)業(yè)、保障住房、樓宇經(jīng)濟、非科學類培訓等業(yè)態(tài)發(fā)展。

總體來看，《意見》的主要作用不僅在于刺激消費，更側重于優(yōu)化市場結構，消化商業(yè)庫存，提高樓市活力和房企拿地意愿，從源頭打破樓市“一潭死水”的僵局。

此外，在《昆明十四五房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（公眾征集意見稿）》中，提到土地供應充足均衡的發(fā)展目標：“十四五”時期全市供地約6.0-6.7萬畝，其中非住宅類用地約1.2-1.3萬畝，占比約20%。還明確“十四五”期間房地產(chǎn)市場的十大任務之一，就是要多渠道推進商辦用房去庫存。

《規(guī)劃》部分節(jié)選（來源：昆明市住建局）

無論是《意見》還是《規(guī)劃》，都是存量增量、銷售轉改功能一起考慮，從土地供應、再利用、運營等多方面，推動昆明商辦用房去化。

那么，昆明商業(yè)商務去化到底有多難呢？

一般來說，商業(yè)商務用房大致包含辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、娛樂休閑物業(yè)以及商貿(mào)物業(yè)幾類。

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月，昆明商業(yè)商務用房市場存量多達1165萬平方米，去化周期超90個月，庫存高企，去化壓力大。

其中，商業(yè)市場去化情況尤其“堪憂”。據(jù)銳理數(shù)據(jù)2021年年報，截至2021年底，昆明商業(yè)市場去化周期達177個月，月均去化僅3.92萬㎡。

圖源銳理數(shù)據(jù)

從市場供求來看，去年商業(yè)供需雙降，成交價格自2019年以來也一路走低，底商是市場主力。

而據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，截至2021年底，昆明全市開業(yè)購物中心體量存量達595.45萬㎡，數(shù)量共計56個，為近四年最低。雖然增量逐年遞減，但市場存量已趨于飽和。

圖源：贏商網(wǎng)

此外，昆明寫字樓也呈現(xiàn)總量大、數(shù)量多、空置率高的特點。2021年去化周期高達179個月（約15年）。而目前市場仍有眾多辦公樓宇項目等待入市，如巫家壩總部項目群、春之眼等大體量辦公寫字樓物業(yè)，未來將持續(xù)放量。

巫家壩部分在建總部項目

而更受市場關注的公寓，也是昆明市場橫亙的一座大山。自2018年昆明公寓集中供貨以來，市場公寓井噴，庫存持續(xù)高企，截至2021年底，公寓去化周期達48個月。

自2020年開始，昆明公寓就逐漸進入降價大甩賣的以價換量模式，至今愈演愈烈，降價范圍不斷擴大，持續(xù)有公寓樓盤加入到促銷行列，價格底線不斷拉低。

昆明公寓降價已成常態(tài)

除了呈貢持續(xù)依舊的單價3000+、總價十幾萬起，不久前巫家壩公寓也再度降價，有樓盤推出“5字頭”特價公寓，首付僅約9萬起，引起了一波市場熱議，也確實吸引了不少購房者買入。

近兩年受疫情影響，商業(yè)商務市場去化更加艱難，空置率持續(xù)提高，僅靠傳統(tǒng)的降價促銷已起不到多大作用，上文提到的去化措施相對來說針對面更廣、還能一舉多得，可以說是不錯的方案，但最終實施結果如何，還有待觀察。

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