金輝集團開始與各投行密切接觸,擬于2020年啟動在港交所主板上市計劃。金輝方面未否認赴港上市的消息。
央廣網房產也從不同渠道確認,發軔于福州的金輝集團,在A股IPO無望的背景下,正在尋求赴港上市。
2019年,根據業內機構發布的房企銷售排行,金輝集團以888.6億元排名第40。金輝集團也是行業TOP40中,僅有的兩家尚未上市的企業之一。
從2016年1月金輝A股上市申請得到上交所確認,時至今日,A股上市已然無望;但在金輝等待的四年中,根據不完全統計,業內有近20家房企已經成功登陸港股。
坎坷上市路的背后,金輝這家低調的企業也越來越受到輿論關注。
2019:負債率上升 面臨“一定的集中兌付風險”
金輝集團官網介紹,金輝集團1996年發軔于福州,2009年總部遷至北京,系集房地產開發、物業管理、物業租賃為主營業務的大型房地產開發企業集團,擁有國家一級房地產開發資質,以及國家一級金牌物業資質。業務重點扎根中國長三角、中西部、環渤海、珠三角區域。截至目前,集團進駐國內30個城市,開發項目超百個。
對于現時的金輝,公開資料能查閱到的相關情況,主要見于2019年11月面向合格投資者發行公司債券(第二期)募集說明書及年中公司債券半年度報告等。
從2016年到2019年上半年,金輝合并資產負債率分別為80.20%、83.17%、85.46%和85.82%,呈現明顯的穩步上升態勢。
同時,金輝集團也透露房地產銷售毛利率存在下降風險。從2016年到2019年上半年,公司商品房銷售業務的毛利率分別為25.96%、34.81%、31.82% 和26.24%。2016-2018年金輝集團實現的凈利潤分別為22.3億元、22.66億元以及22.7億元,盈利水平增長不明顯。在現金流方面,金輝2016年以來的經營活動現金流量凈額分別為18.90億元、-97.27億元、29.50億元和-32.71億元,有比較明顯的波動乃至由正轉負的反復。
2019年6月30日,金輝集團一年內到期的非流動負債余額為141.81億元,一年內到期需償還借款為116.46億元,一年內到期需償還債券25.78億元。金輝也明確指出,“面臨一定的集中兌付風險。”
不過評級機構對于金輝集團仍顯示出一定信心。2019年10月,標普授予金輝集團長期主體信用評級“B”,展望正面。標普同時指出金輝債務上升、項目交付延時導致收入確認疲弱、利潤率可能下降等問題。
規模增長:快速與滯后同在
對于謀求上市的金輝來說,規模成長是各方關注的焦點。
根據克而瑞研究中心發布的排行榜,2019年,金輝集團銷售金額為888.6億元;這同比2018年的746.8億元上升19%。行業排名從41位上升到40位。
如果以金輝申請A股上市的2016年為基點,4年來,金輝的銷售額從307.2億元增長到888.6億元,行業排名從52位穩步進入前40。
金輝集團近年來銷售金額增長情況
年份 | 銷售金額(億元) | 同比增幅 | 行業排名 |
2019年 | 888.6 | 19% | 40 |
2018年 | 746.8 | 68% | 41 |
2017年 | 445.1 | 45% | 42 |
2016年 | 307.2 | 39% | 52 |
(數據根據克而瑞歷年房企排名數據整理)
但如果與同期具有可比性較強的企業相比,金輝的增長速度明顯是滯后的。
根據克而瑞2016年發布的房企銷售排名,當年,金輝地產實現銷售307.2億元,處于行業52位。在300-350億元陣營中,還包括尚未上市的中梁地產等多家企業,中梁當年銷售336.8億元,領先金輝地產不到20億元,金輝與中梁銷售金額之比為1:1.09。當時,同為閩系的陽光城、融信銷售規模也不過處于460億-500億之間的水平,金輝與融信銷售金額之比為1:1.5.
但到了2019年,金輝實現銷售金額888.6億元,中梁控股已經達到1525億元,兩者銷售規模相差從不到20億元,增加到超過636億元,兩者的比例關系變成1:1.7;在閩系企業中,不必和已經躋身2000億陣營的陽光城相比,和融信的1413億元相比,絕對值差距也已經拉開超過500億元,兩者比例關系變成1:1.6。
戰略選擇:錯失的四年與十年
從2016年嘗試登陸A股至今,多家房企已經先行一步登陸港股市場。諸如2019年的中梁控股、新力控股、德信中國;2018年的正榮、大發、弘陽等。
有媒體評論認為這是金輝“錯失的4年”,上市緩慢一方面影響了企業融資、一方面影響了戰略擴張。
但在接近金輝的人士看來,金輝錯失的不僅是“4年”,而是“過于穩健”風格影響下的十年。
金輝集團2009年將總部遷入北京,是其開始全國化的一大標志。在此之前,金輝已經進駐西安、南京、合肥等地,實現東西部中心城市站位。
2009年到2019年對于中國房地產行業來說,是一個快速增長的十年,一批優質的企業都是在這十年中快速成長起來。例如,在2009年,同樣進京開始全國化發展的還有一家知名企業就是當時的方興地產、如今的中國金茂。2009年,融創的成名項目西山壹號院還處于前期階段。
接近金輝人士認為,回過頭看,相對于金茂、融創等企業的快速崛起,金輝的全國化、金輝的擴張都出現了戰略上的保守;相對于當時方興地產打造的“金茂府”、融創打造的“壹號院”系列,金輝的產品缺少明顯的標識。
而到了近年,對比曾經相差不大的中梁控股,金輝同樣顯得過去保守。
截至2018年8月,為沖擊上市,中梁儲備了316個項目、3500萬平米的體量。為支持規模的擴張,中梁采用了明顯的高周轉、高杠桿戰略。2015年、2016年、2017年,中梁的凈負債率曾分別高達1335%、1790%、339%。
對比來看,截至2019年上半年,金輝擁有土地儲備建筑面積僅1888萬平方米,只相當于中梁上市前土儲一半多點的水平。
在業內人士看來,穩健保守固然對一家企業有一定益處,但也會制約發展速度和未來盈利空間。未來無論能否成功登陸港股,金輝集團的戰略選擇是否會發生變化,都值得關注。(文/楊光)
關鍵詞: 金輝集團