進入3月后，南京樓市正在全面回暖。無論是新建商品房還是二手房成交量，都接近去年“小陽春”同期水平。

根據南京網上房地產公示數據，2020年3月1日至3月20日，南京新建商品房總認購套數為3277套，總成交套數為3377套，日均成交套數達到了169套，按照這一成交趨勢，3月南京一手房成交量將大概率超過5000套，接近去年3月5579套的總交易量。

而3月上半月累計成交的二手房套數，則達到了3951套，僅兩周成交量就達到去年全月成交量的78%——2019年3月南京二手房成交量是5078套。

受疫情影響，今年2月份南京樓市新房成交量僅2133套，成交面積環比腰斬。但從現有統計數據看，南京樓市熱度正在快速升溫，逼近去年同期水平。而且南京去年3月小陽春的熱度就很高，二手房環比上漲了63%，一手房成交量環比上漲258.8%。

成交量攀升的背后是新盤供應的加速。僅今年3月份前兩周，南京就至少有12個新盤領到銷售許可證正式上市，3月下旬預計還有更多新增供應。

為了刺激經濟，除了發放總額超過3億元的消費券，南京部分區域堅持多年的樓市限價政策也松動了。城北板塊一新開樓盤均價超區域限價5000元/平方米，竟獲得了超額認籌。

近日，南京城北的錦麟融譽以3.5萬元/平方米的均價獲批上市，突破了城北邁皋橋板塊3萬元/平方米的區域限價，超過疫情前的開盤價預期。

該樓盤突破限價入市，竟也取得了不錯的認籌量。3月20日，南京市公證處公布，錦麟融譽府1幢、3幢、5幢共計452套房源，獲得878組認籌，其中35組人才購房者擁有優先權，普通購房者中簽率為49.5%。

南京其他板塊也在蠢蠢欲動。作為南京樓市風向標的河西板塊，從2016年下半年開始限價天花板就一直是4.5萬元/平方米，這也是南京新房理論上的最高限價。3月12日，由保利、招商和國貿三家聯手打造的新盤南京云際舉辦了線上發布會，稱預計4月首開，放風價達到了5.5萬元/平方米。

除此以外，南京南部新城大校場板塊的云瀾尚府放風價也超過5.5萬元/平方米，燕子磯地王項目仁恒公園世紀放風價達到3.5-4萬元/平方米，均突破所在區域的限價。

實際上，早在2018年年底，南京的區域限價紅線就略有松動跡象，但當時只涉及個別板塊，不是普遍現象。

而到了2019年年底，有兩個地王項目繃不住了，大幅突破了區域限價，它們是葛洲壩南京中國府和金茂悅，兩者價格分別突破“6字頭”和“5字頭”。

拿地單價超過4.5萬元/平方米的葛洲壩地王項目，在拍地3年零7個月之后，終于在去年12月月底開盤，均價達到了6.4元/平方米;而拿地樓面價超過3.7萬元/平方米的金茂項目，最終開盤價達到5.2萬元/平方米。兩個豪宅項目都“大熱”，中簽率低，總計一百多套房源開盤即售罄。

當時南京市住建局的官方回應是，這兩家樓盤的上市不代表河西片區房價的普遍上漲，“后續項目仍將遵循因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效發展要求，嚴格執行價格備案”。

按照南京市住建局的說法，去年年底葛洲壩和金茂兩項目超出區域限價的做法，比較像是針對高價地的特事特辦，“不作為片區價格調控的依據”。

現在情況正在生變，南京的限價調控會否逐個區域被突破尚不得而知，城北板塊錦麟融譽的最終定價似乎是一個信號。

在過去的三四年時間里，因限價調控造成的“一二手倒掛”，一直是南京樓市的鮮明烙印，很多區域的一二手房單價差倒掛甚至高達兩萬，這種一手房被認為是“買到即賺到”。但倒掛盤除了熱銷外，因開發商壓縮成本，往往還伴隨著繁瑣的維權。

南京一名資深業內人士并不認為房價看漲的南京樓市接下來能夠迎來繁榮。“從以往經驗看，南京樓市的繁榮很大程度建立在一二手倒掛上，有倒掛的盤就熱銷，沒有倒掛就很冷。”如果打破限價，就意味著很多區域的倒掛將不存在。

另一位業內人士表示，目前的一二手房成交數據，包含了疫情前的存量手續辦理，以及疫情期間積壓需求的消化，還不能反映正常的需求量，此時漲價并不是一個好時機。

關鍵詞： 南京樓市