一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠疫情，給2020年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)，樓市未來(lái)走向與房企應(yīng)對(duì)策略，所有人都在關(guān)注。

3月10日，越秀地產(chǎn)召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)，2019年公司合同銷售創(chuàng)下歷史新高，核心利潤(rùn)和持有現(xiàn)金均同比上升，董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)稱“比較滿意”。

但疫情沖擊之下，不論過(guò)往成績(jī)多么不俗，不論背景優(yōu)勢(shì)如何，每一家房企都不會(huì)過(guò)分樂(lè)觀。

作為國(guó)資房企樣本，在綜合考慮疫情、政策和市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)制定了一個(gè)審慎的年度目標(biāo)：802億。

相比去年24.8%的增速，這個(gè)目標(biāo)同比僅增11.2%。對(duì)此林昭遠(yuǎn)稱，當(dāng)下越秀首要關(guān)注的是現(xiàn)金流，要在發(fā)展速度和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量間取得平衡。

新的一年里，越秀還將致力于深化完善“軌交+物業(yè)”模式，加快推動(dòng)國(guó)企合作以獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

國(guó)資競(jìng)爭(zhēng)力

2019年對(duì)于越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是收獲巨大的一年。

財(cái)報(bào)顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)合同銷售約721.1億元，同比上升24.8%，其中大灣區(qū)銷售額約占58.5%，合同銷售均價(jià)達(dá)到約每平方米20700元，“軌交+物業(yè)”合同銷售金額約50.8億元，占比約7%。

2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約383.4億元，同比上升45.0%;毛利率約為34.2%，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn);股東應(yīng)占利潤(rùn)約為34.8億元，同比上升27.7%;核心凈利潤(rùn)約35.1億元，同比上升24.8%;全年每股派息0.091元，同比上升13.8%。

優(yōu)于同業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鏊匐x不開(kāi)其國(guó)資背景。2019年引進(jìn)廣州地鐵作為集團(tuán)第二大股東后，越秀大力發(fā)展的“軌交+物業(yè)”模式優(yōu)勢(shì)凸顯，去年已有三個(gè)“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目落地。

林昭遠(yuǎn)表示，“軌交+物業(yè)”是越秀地產(chǎn)的重要發(fā)展模式，未來(lái)將加強(qiáng)與廣州地鐵聯(lián)動(dòng)。

土地儲(chǔ)備的增加也得益于國(guó)資之間的合作。2019年，越秀地產(chǎn)通過(guò)“軌交+物業(yè)”、“集團(tuán)孵化-地產(chǎn)購(gòu)買”、國(guó)企合作、 城市更新、公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛等多元化方式新增土儲(chǔ)，以較低溢價(jià)在11個(gè)城市新增27幅地塊，總建筑面積約為771萬(wàn)平方米，按權(quán)益計(jì)算建筑面積約為521萬(wàn)平方米。

越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永進(jìn)表示，“軌交+物業(yè)”的方式增儲(chǔ)約315萬(wàn)平方米，通過(guò)國(guó)企合作拿到8幅地塊，增加土儲(chǔ)約149萬(wàn)平方米。兩種模式總計(jì)達(dá)到464萬(wàn)平方米，占整個(gè)新增土地儲(chǔ)備的60%。

林昭遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，國(guó)企合作已成為越秀地產(chǎn)的重要增儲(chǔ)渠道，這種模式不僅規(guī)避激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而且成本相對(duì)可控，盈利和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都比較強(qiáng)。

他表示：“在廣州、江門、武漢、蘇州、成都、襄陽(yáng)，我們跟各個(gè)地方政府的國(guó)資平臺(tái)加強(qiáng)進(jìn)行合作，他們有土地資源但沒(méi)有開(kāi)發(fā)、或者相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)能力比較弱”。

興業(yè)證券認(rèn)為，越秀地產(chǎn)多元化拿地優(yōu)勢(shì)凸顯。2019年公司新增27幅土地，與廣州地鐵合作的3個(gè)軌交物業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)?fù)瓿桑偨ㄖ娣e達(dá)到300萬(wàn)平米;公司通過(guò)國(guó)企合作拿地獲取8個(gè)項(xiàng)目，占年內(nèi)拿地面積的19%。

截至2019年底，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備達(dá)2387萬(wàn)平方米，大灣區(qū)占比約51.7%，一二線城市占比約為91.4%，“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約為13.2%。

國(guó)資背景帶給越秀的還有融資成本較低的優(yōu)勢(shì)。期內(nèi)，越秀地產(chǎn)平均借貸成本較2018年上升11個(gè)基點(diǎn)至4.93%，但仍處于行業(yè)較低水平。其中境內(nèi)發(fā)行各類債券合計(jì)73億元，年期介于3-5年，年利率介于3.6-4.03%;持有現(xiàn)金約301.9億元，同比上升11.2%，現(xiàn)金短債比達(dá)4.2。

審慎對(duì)待2020

2019年已成過(guò)往，對(duì)當(dāng)下疫情的應(yīng)對(duì)是所有房企的重點(diǎn)。

目前越秀地產(chǎn)已在抓緊復(fù)工中，林昭遠(yuǎn)希望，能盡量把今年已經(jīng)損失的工期給追回來(lái)。

“除了湖北地區(qū)外，在建項(xiàng)目的工地復(fù)工率，按照到崗回來(lái)的施工人員比例來(lái)算，大概是85%以上，從復(fù)工的角度，估計(jì)到這個(gè)周的周末大概會(huì)有90%以上，狀況應(yīng)該說(shuō)是不錯(cuò)的。”林昭遠(yuǎn)說(shuō)。

越秀地產(chǎn)在華中地區(qū)的土地儲(chǔ)備有450萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備的18.9%，武漢是華中地區(qū)的重要城市，越秀地產(chǎn)在其中也有商業(yè)地產(chǎn)投資。林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，武漢在土儲(chǔ)、在年度的銷售目標(biāo)里占比都不超過(guò)10%，影響不是太大。

在經(jīng)歷了一個(gè)多月的關(guān)閉之后，許多城市的售樓處目前正在逐漸開(kāi)放。“目前除了湖北地區(qū)的銷售案場(chǎng)還沒(méi)有開(kāi)放，其他地區(qū)基本上全部開(kāi)放了。自疫情發(fā)生以來(lái)，我們采用線上營(yíng)銷方式推廣產(chǎn)品，取得一定效果。目前，內(nèi)地疫情逐步減緩，來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房的人流是在逐漸回暖之中。”林昭遠(yuǎn)稱。

從全國(guó)來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企1-2月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降幅達(dá)到23.8%，有超8成的百?gòu)?qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降，對(duì)整個(gè)一季度房企銷售造成較大影響。

越秀地產(chǎn)將2020年銷售目標(biāo)定為802億元，相比2019年增長(zhǎng)約11.4%。

擁有國(guó)資背景優(yōu)勢(shì)，且去年業(yè)績(jī)不俗，這個(gè)目標(biāo)會(huì)否太保守?林昭遠(yuǎn)表示，這是從管理層角度的客觀安排，“除了規(guī)模發(fā)展還要保經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，這個(gè)目標(biāo)的制定，是考慮到發(fā)展速度和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的匹配。”

他強(qiáng)調(diào)，疫情發(fā)生以來(lái)，公司的首要原則就是確保現(xiàn)金流平衡，銷售鋪排計(jì)劃和投資計(jì)劃要匹配現(xiàn)金流角度。目前公司的現(xiàn)金足以覆蓋短期負(fù)債，現(xiàn)金流充足。

按照越秀地產(chǎn)2020年可售貨值1461億元計(jì)，要實(shí)現(xiàn)802億目標(biāo)，去化率大概在55%的水平即可，與2019年基本持平。

林昭遠(yuǎn)說(shuō)，“從現(xiàn)在開(kāi)工角度、從存貨角度，如果市場(chǎng)有爆發(fā)性增長(zhǎng)，我們也有足夠的貨量去供應(yīng)。”

對(duì)于未來(lái)，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，雖然短期內(nèi)受到影響，但中長(zhǎng)期來(lái)看，疫情不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，“整個(gè)政策來(lái)看，國(guó)家對(duì)融資會(huì)有一定的放松，包括一些城市在調(diào)控上也有一定的放松，我認(rèn)為應(yīng)該會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)一定正面影響。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)生活的節(jié)奏正逐步恢復(fù)正軌，購(gòu)房的需求也會(huì)逐步提上日程。

關(guān)鍵詞： 房企